物業管理公司因不作為而被判賠案案例分析

　　[案情]20**年5月的一天,6歲的小明和另外三個小朋友——9歲的小杰、10歲的小紅、11歲的小勇在某花園小區的一棟住宅樓后面玩耍,從一間堆放雜物的臨時搭建的小房子里,孩子們發現了幾個放天那水的小鐵桶。孩子們用木棒點燃天那水玩,其中小杰將燃燒的術棒插入天那水小桶后發生爆炸,小明因離得最近而被嚴重燒傷。事故發生后,小明的父母趕緊把孩子送入醫院搶救,但治療一個多月后終因大面積燒傷致敗血癥而死亡。后來,小明的父母把該花園小區的物業管理公司和另3個肇事孩子告上法庭,要求賠償損失。

　　[審判]深圳市羅湖區人民法院審理后認為,被告某物業管理公司將易燃易爆物品天那水放在兒童容易獲得的地方,對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4個孩子玩天那水燒火引起爆炸,這兩個方面應各占一半的責任。一審判決具體劃分責任的比例是:小明的父母因監護不力對孩子的死亡承擔15%即責任,可由其自負；物業管理公司承擔45%的責任；小杰由于直接引起爆炸承擔25%的責任,其他兩個孩子各承擔7.5%的責任。由于3個孩子均未成年,其賠償責任由監護人承擔。根據此判決,小明的父母共獲得近13萬元的賠償金,其中包括精神損害賠償金8.5萬元,物業管理公司被判賠近7萬元。

　　[評析]本案的焦點,也是許多守法經營的物業管理公司遇到不常見的損害事故時想到的首要問題——從法律上講,該不該承擔責任,根據什么承擔責任?這里涉及兩個法律概念:該不該承擔責任由民事責任的構成要件決定,根據什么承擔責任由民事責任的歸責原則決定。構成民事責任一般必須具備四個要件:違法行為、損害事實、因果關系、主觀過錯。需要注意的是,違法行為可能是作為的違法行為,也可能是不作為的違法行為。作為的違法行為,是指違反不作為義務的行為,即法律規定不得為某種行為而為之者。不作為的違法行為,是指違反作為義務的行為,即法律規定應當為某種行為而不為之者。本案一審法院判決物業管理公司承擔侵權賠償民事責任,即是因為其認為法律、法規、規章等規范性文件均要求對易燃易爆物品要妥善保管和使用,而物業管理公司應當妥善保管卻沒有做到,所以構成了不作為的違法行為。因果關系是指違法行為和損害事實之間的聯系,在研究因果關系時要注意分清主要原因和次要原因。顯然,本案一審法院認為物業管理公司的不作為行為是導致孩子死亡的主要原因。主觀過錯包括故意和過失兩種形式,物業管理公司一般不會發生故意的過錯,但常會對過失認識不夠。過失就是欠缺注意,學理上根據欠缺注意的程度將過失分為不同等級。實踐中,物業管理公司常會受到欠缺"善良管理人的注意"的指控。所謂"善良管理人的注意",這是一個根據事件種類、行為人的職業、危險的大小被害利益的輕重的不同,而要求應具有的熟練的技術和特別的謹慎心理所確定的注意程度。如司機、貴重危險物品的保管人,都要求與其職業或危險或利益的大小相適應的熟練技能和謹慎心理,如果有欠缺,即為有過失。本案中,物業管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險物品的特殊性,從而導致物業管理公司構成了未盡到應有的注意、未妥善履行管理義務的過失。

　　我國法律規定的民事責任歸責原則有三種:過錯責任、無過錯責任和公平責任原則。過錯責任原則以行為人主觀上的過錯為承擔民事責任的前提條件。無過錯責任原則是指沒有過錯造成他人損害,但依法律規定應由與造成損害原因有關的人來承擔民事責任,亦有人稱之為"嚴格責任"。公平責任,是在不能根據法律適用"無過錯責任",行為人主觀上也沒有過錯,www.airporthotelslisboa.com但受害人遭受的重大損害得不到賠償又顯失公平的情況下,法院即可根據雙方當事人的實際情況,按"公平合理負擔"的原則判定雙方分擔損失。這里需要特別注意的是無過錯責任,首先,法律有明文規定才能適用無過錯責任；其次,無過錯責任多見于高度危險作業(高危作業)和飼養的動物致損；第三,行為人能證明損害是由受害人的故意造成的,則可以免除責任。本案中,物業管理公司雖然屬于高危作業,也能證明小明的死亡是由于受害人故意造成的,但因其未盡妥善管理義務的過錯在先,一審法院還是適用了過錯責任原則,而沒有適用無過錯責任原則。小明作為未成年人,其父母有監護責任,沒有正確地履行監護義務構成了小明父母的過錯。另外3個孩子與小明一起玩火,共同促使危險狀態的形成和損害事故的發生,均有過錯。其中小杰直接引起爆炸,其主觀過錯較大。法院正是認定了上述當事人構成混合過錯,才能適用過錯責任原則,根據各自的過錯大小而判定他們分擔損害賠償責任。

　　[實務操作建議]物業管理涉及業主生活、工作的方方面面,管理區域內發生的損害事件,要說與物業管理公司毫無關系,不符合實際,要說全部由物業管理公司承擔責任,也不公平。要求物業管理公司的管理行為無時不有、無處不在,時時刻刻、分分秒秒履行妥善注意的義務,是一個目標,但過于苛刻,實踐中很難做到。因此,大多數情況下是一個責任分擔的問題。

　　從本案中可借鑒如下幾點: 1.切實加強對高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業的管理,依照相關規定做好特殊防范和安全管理工作,以達到善意管理義務的要求。2.依據民事責任的構成要件確定是否應承擔責任,依據民事責任的歸責原則確定可能承擔哪一種責任,然后考慮是否具備規定的免除民事責任的條件。3.注意違法行為和損害結果之間的因果關系,看是否存在"多因一果"的情形,分清主要原因和次要原因、直接原因和間接原因,由此確定應和誰分擔責任。同時注意保全證據,做好實物證據的保管、證人證言的調查取證與核實工作,防止重要證據的滅失,以避免承擔不應承擔的責任與損失。4.適當注意公平原則的適用。相對于業主而言,物業管理公司常被視

為強勢一方,業主常被視為弱勢群體,因此法院有可能適用公平原則。

　　核心法條: 《中華人民共和國民主去通則》

　　第一百零六條:……公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的應當承擔民事責任。沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任。

　　第一百二十三條:從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的,應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的,不承擔民事責任。

　　第一百三十二條:當事人對造成損害都沒有過錯的,可以根據實際情況,由當事人分擔民事責任。

　　作者：辛書娟

篇2：物業不作為而被判賠償案例

　　[案情]

　　20**年5月的一天,6歲的小明和另外三個小朋友--9歲的小杰、10歲的小紅、11歲的小勇在某花園小區的一棟住宅樓后面玩耍,從一間堆放雜物的臨時搭建的小房子里,孩子們發現了幾個放天那水的小鐵桶。孩子們用木棒點燃天那水玩,其中小杰將燃燒的術棒插入天那水小桶后發生爆炸,小明因離得最近而被嚴重燒傷。事故發生后,小明的父母趕緊把孩子送入醫院搶救,但治療一個多月后終因大面積燒傷致敗血癥而死亡。后來,小明的父母把該花園小區的物業管理公司和另3個肇事孩子告上法庭,要求賠償損失。

　　[審判]

　　深圳市羅湖區人民法院審理后認為,被告某物業管理公司將易燃易爆物品天那水放在兒童容易獲得的地方,對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4個孩子玩天那水燒火引起爆炸,這兩個方面應各占一半的責任。一審判決具體劃分責任的比例是:小明的父母因監護不力對孩子的死亡承擔15%即責任,可由其自負;物業管理公司承擔45%的責任;小杰由于直接引起爆炸承擔25%的責任,其他兩個孩子各承擔7.5%的責任。由于3個孩子均未成年,其賠償責任由監護人承擔。根據此判決,小明的父母共獲得近13萬元的賠償金,其中包括精神損害賠償金8.5萬元,物業管理公司被判賠近7萬元。

　　[評析]

　　本案的焦點,也是許多守法經營的物業管理公司遇到不常見的損害事故時想到的首要問題--從法律上講,該不該承擔責任,根據什么承擔責任?這里涉及兩個法律概念:該不該承擔責任由民事責任的構成要件決定,根據什么承擔責任由民事責任的歸責原則決定。構成民事責任一般必須具備四個要件:違法行為、損害事實、因果關系、主觀過錯。需要注意的是,違法行為可能是作為的違法行為,也可能是不作為的違法行為。作為的違法行為,是指違反不作為義務的行為,即法律規定不得為某種行為而為之者。不作為的違法行為,是指違反作為義務的行為,即法律規定應當為某種行為而不為之者。本案一審法院判決物業管理公司承擔侵權賠償民事責任,即是因為其認為法律、法規、規章等規范性文件均要求對易燃易爆物品要妥善保管和使用,而物業管理公司應當妥善保管卻沒有做到,所以構成了不作為的違法行為。因果關系是指違法行為和損害事實之間的聯系,在研究因果關系時要注意分清主要原因和次要原因。顯然,本案一審法院認為物業管理公司的不作為行為是導致孩子死亡的主要原因。主觀過錯包括故意和過失兩種形式,物業管理公司一般不會發生故意的過錯,但常會對過失認識不夠。過失就是欠缺注意,學理上根據欠缺注意的程度將過失分為不同等級。實踐中,物業管理公司常會受到欠缺"善良管理人的注意"的指控。所謂"善良管理人的注意",這是一個根據事件種類、行為人的職業、危險的大小被害利益的輕重的不同,而要求應具有的熟練的技術和特別的謹慎心理所確定的注意程度。如司機、貴重危險物品的保管人,都要求與其職業或危險或利益的大小相適應的熟練技能和謹慎心理,如果有欠缺,即為有過失。本案中,物業管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險物品的特殊性,從而導致物業管理公司構成了未盡到應有的注意、未妥善履行管理義務的過失。

　　我國法律規定的民事責任歸責原則有三種:過錯責任、無過錯責任和公平責任原則。過錯責任原則以行為人主觀上的過錯為承擔民事責任的前提條件。無過錯責任原則是指沒有過錯造成他人損害,但依法律規呂定應由與造成損害原因有關的人來承擔民事責任,亦有人稱之為"嚴格責任"。公平責任,是在不能根據法律適用"無過錯責任",行為人主觀上也沒有過錯,但受害人遭受的重大損害得不到賠償又顯失公平的情況下,法院即可根據雙方當事人的實際情況,按"公平合理負擔"的原則判定雙方分擔損失。這里需要特別注意的是無過錯責任,首先,法律有明文規定才能適用無過錯責任;其次,無過錯責任多見于高度危險作業(高危作業)和飼養的動物致損;第三,行為人能證明損害是由受害人的故意造成的,則可以免除責任。本案中,物業管理公司雖然屬于高危作業,也能證明小明的死亡是由于受害人故意造成的,但因其未盡妥善管理義務的過錯在先,一審法院還是適用了過錯責任原則,而沒有適用無過錯責任原則。小明作為未成年人,其父母有監護責任,沒有正確地履行監護義務構成了小明父母的過錯。另外3個孩子與小明一起玩火,共同促使危險狀態的形成和損害事故的發生,均有過錯。其中小杰直接引起爆炸,其主觀過錯較大。法院正是認定了上述當事人構成混合過錯,才能適用過錯責任原則,根據各自的過錯大小而判定他們分擔損害賠償責任。

　　[實務操作建議]

篇3：案例:投訴不作為,物業擔責任

投訴不作為,物業擔責任
幾年前,一劉姓業主在某小區購買了一套臨街的位于二層的商品住宅,并興高采烈地搬進了新居。喬遷本想好好享受一下新居的愜意生活,不料好日子沒過多長時間,就大失所望了。樓下的業主王某于1999年底在一層和地下室搞起了餐飲,紅紅火火的生意給他們一家生活帶來了揮之不去的煩惱。

樓下王某開始做的是小生意,開了一家餛飩鋪。每天早晚用餐高峰時段,樓下的叫賣聲不絕于耳,吵得劉某及其家人心煩意亂。更難以忍受的是,店鋪的廢水、廢料被隨意傾倒在地面上,時間一長氣味難聞,令人作嘔,以致劉某一家終日不敢開窗。劉某在這期間多次到物業公司投訴,請求物業公司出面制止王某的行為,但物業公司一直推三拖四、支支吾吾。

2000年6月餛飩鋪擴建成餃子城,20**年底又改建為飯店。樓下王某的生意越做越大,樓上劉某的煩惱也越來越多。窗外整天車水馬龍,喧囂聲從中午綿延到深夜,一家人終日不得安寧,無法安心學習和正常休息。有時酗酒的食客在樓下斗毆,更讓他們心驚肉跳。劉某及其家人一直沒有中斷到物業公司投訴,然而得到的答復仍舊不是"自己管不了", 就是"請去政府找"。www.airporthotelslisboa.com最后,實在忍無可忍的劉某不得不將物業公司告上了法庭。法院審理認為,物業公司在業主劉某按時交納了物業管理費后,并未按照購房時簽訂的《物業管理條約》規定,提供一個安全、衛生、舒適的生活環境,反而由于其不作為行為致使王某的違法行為愈演愈烈,劉某及其家人的合法權益受到嚴重損害,理應承擔違約責任。依法審理后判決,被告物業公司雙倍返還原告兩年的物業管理費,并就其不作為行為給原告造成的損害予以賠償。

分析:本案例中的業主之所以能將物業公司告上法庭,其原因就在于物業公司對待業主的投訴所采取的"不作為"的做法,終于使忍無可忍的業主不能在忍受下去了。案情的孰是孰非本來是禿子頭上的虱子--明擺著的事兒,物業公司的確應該有個鮮明的態度,這樣人家心理多少也能平衡些。莫非物業公司占了店主的便宜?莫非店主有什么來頭?否則不該有什么難言之隱。一個并不復雜的問題,足足找了、等了兩三年還難以得到解決,業主在飽受折磨中努力著,物業公司仍舊無動于衷地旁觀著,可見物業公司在處理糾紛的思路上,的確應該好好地反思了。

想一想:你認為該物業公司應該在哪些方面進行反思?