怡錦園物業費上調案例始末

　　怡錦園小區位于豐臺區鄰楓路5號，占地面積2.57公頃，建筑面積16.8萬平方米，收費面積11.73萬平方米，共有小區居民1190戶。自03年9月首位業主入住后至20**年共六年多時間，物業公司駐怡錦園管理處共有員工43人，其中內聘29人，外聘14人。自接手小區后收費標準未有變動，均價為1.65元/月/平米，全年收取物業費總額為220萬元，但由于近幾年物價水平、人工工資等一再上漲，使得物業公司逐年虧損，這嚴重危及到良好的服務品質，為能夠延續并保持較好的服務質量和水平，更好地服務廣大居民，扭轉物業公司的經營狀況，勢必要通過內部開源節流，外部物業費價格調整來達到目的。據此北京怡海達豐物業管理有限公司向怡錦園業委會申請物業管理費調整，根據現實的狀況和今后的發展趨勢，擬定了兩個調整的方案，即方案一：1.98元/月/平方米；方案二：現有收費標準不變，調整服務項目。

　　怡錦園物業費調整工作于20**年年初開始籌備，期間制定過多套調整方案：1.75元、1.98元、2元、2.2元、2.5元、2.7元，幾經數次修改，最后訂版為1.98元和現有收費標準。確定收費標準后，管理處又根據實際情況制作了《物業費調整工作進度表》。直至20**年10月接到公司確定20**年怡錦園物業費調整的指示后，怡錦園管理處全體員工嚴格按照《物業費調整工作進度表》有條不紊地推進上調工作。

　　上調過程

　　在此次物業費調整工作中，管理處首先需要做通業委會的工作，通過幾次協調會議的溝通，管理處提出了上調物業費的理由，并得到了業主委員會的大力支持，五位業委會成員全數通過，一致同意物業費調整，這為此次物業費調整奠定了堅實的基礎。在得到業主委員會的口頭同意后，物業公司正式向怡錦園業主委員會遞交了物業費調整書面申請，并得到了業主委員會的回函。自此，物業費調整工作正式全面展開。

　　應業委會要求，并根據國家有關規定，物業公司于20**年11月11日至20**年11月17日在小區明顯位置公示了《20**年度財務審計報告》及《公共區域收益支出分配報告》。20**年11月23日至11月29日又在怡錦園大門口及各樓一層電梯間公示了20**年物業費調整方案。公示完畢后，有部分業主又提出了對于之前公示的《20**年度財務審計報告》及《公共區域收益支出分配報告》不清楚，隨后管理處又將所有文件再一次進行了公示，直至調整結束。

　　本次物業費調整采用書面征詢意見的形式召開業主大會，按照物業費調整日程安排，管理處自20**年11月30日至12月11日，每晚六點至九點上樓發放并回收《物業費調整確認書》，該確認書經過多次修改完善，確定了最終版本，以便業主可以清楚明確地做出選擇。為了保證此項重要工作有序進行，發出的確認書都能收回，且同意的要達到一定的數量。在入戶前，管理處領導對上門發確認書的工作人員進行了統一分配：管理處四名部門主管分成四組，每人負責一棟樓，www.airporthotelslisboa.com同時每組有兩名員工協助，再加上業委會的四位成員，形成了每組4人的物業費調整小組。每晚18：00—21：00由一名主管帶領治安部及設備部的員工對所有的產權人進行入戶走訪，發放確認書，爭取在發放的同時通過現場溝通可以及時收回。每晚九點走訪回來后各小組成員在管理處領導的組織下將當晚業主提出的問題進行匯總，并當場集體商討解決辦法，小組成員帶著這些問題的答案開始了第二天上門的工作。

　　為使怡錦園全體員工對物業費調整一事重視起來，管理處召開了全體員工大會，對物業費調整工作的重要性告知每一位員工，并針對業主集中反映的重要問題統一口徑，給予業主滿意合理的解釋。

　　為把基礎工作做好做扎實，又及時向豐臺區建委、律師咨詢了法律上應該注意規避的風險，力爭做到合理合法，并按時向業委會通報工作進展和遇到的問題，及時與居委會取得聯系以得到政府部門的支持，并向業委會提供調整方案，同時按時向居委會通報進展情況。

　　對于一些沒有當場投票的業主，工作人員每天篩選后都要入戶去做工作，盡可能取得業主的信任，有時一張確認書可能需要二十幾分鐘的溝通、解釋才能獲得支持的一票。通過一周的時間，四個小組已將大部分住戶走訪完畢，通過此次走訪也發現了不少房屋已經出租或業主長期不在園區居住的情況，為今后的管理工作積累了資料。

　　每收到一張選票，工作人員都細心地注意業主選擇的是同意還是反對，并做好記錄，做到心中有數。經過初期粗略的統計大約有70%的業主同意物業費上調，但是越到后期難度越大，不同意的聲音也越來越多，形式不容樂觀，管理處領導和每一位小組成員絲毫不敢懈怠，盡可能爭取更多的業主支持。另外還有個別情緒比較激動的業主，揚言要上告，稱調整不合法。

　　盡管調整工作遇到了很多困難和阻力，但員工依舊不厭其煩地給業主進行分析解釋，盡可能取得業主諒解，有部分業主通過耐心細致的講解后對我們表示支持。對于長期不在家和房屋出租的業主，在后面的幾天，通過電話進行了聯系，給業主合理的解釋，爭取其同意，代業主進行簽字確認，并將通話予以錄音，作為有效的證據進行留存。

　　收獲

　　對于物業費調整這項重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準，盡自己最大的努力，最終發放和送達確認書1172份，實收反饋意見1145份，其余為棄權及無法聯系，按照《

物業管理條例》之規定，此次物業費調整獲得了約67%的業主支持，圓滿地完成了此次調整最為繁重的工作。

　　20**年12月12日9：00，在1#樓負一層員工娛樂室，在完全公開、公平、公正的基礎上召開了具有決定性意義的怡錦園業主大會會議，參與此次大會的有業主委員會主任、副主任及兩位委員、科技園區派出所代表、怡海社區居委會代表、律師事務所律師及業主代表。業委會經過近三個小時的現場驗票、唱票、統計，最終形成了大會決議：自20**年1月1日起，北京市豐臺區怡錦園小區物業費將執行“1.98元/月/平米方案”。

　　這次上調成功得益于集團公司的正確決策及人、財、物的大力支持，得益于物業公司領導及管理處領導的帶領和指引，得益于全員的共同努力。而怡錦園物業費的上調成功，為物業服務企業的發展積累了寶貴的經驗。雖然物業費調整成功了，但這只是開始。很多業主投出了支持的一票，是對怡海物業多年來服務的認可。如何為業主提供更好更高的服務，不辜負業主的信任；如何讓不同意上調的業主轉變觀念，配合工作；如何保證收費率等問題都促使怡海物業不斷求新求變，努力提升自己的服務品質，為明天續寫新的輝煌。

篇2：《小區上調物業費意見征詢表》截止投票日期溫馨提示

　　關于《小區上調物業費意見征詢表》截止投票日期的溫馨提示

　　尊敬的各位業主：

　　管理處自《**上調物業費實施細則》程序啟動以來，得到大部分業主的關注及支持，在此非常感謝，但還有少部分業主由于各種原因沒能投票，管理處在此溫馨提示：物業服務費上調《意見征詢表》投票截止時間20**年8月19日20：30時止，望各位行使自己的權力，積極投票。投票方式：

　　一、管理處將安排工作人員將空白的《意見征詢表》投放于暫未投票業主的信報箱中，填寫表決后可直接到管理處投入投票箱中或交管理處工作人員代投。

　　二、可以將表決后《意見征詢表》以掛號信、傳真、短信回復、快遞方式及電子郵件加電子簽名的方式返回。

　　感謝您的參與。

　　**管理處

　　二〇一三年八月九日

　?。◤堎N截止日期二〇一三年八月一十九日）

篇3：ZZ小區上調物業費公告

　　關于ZZ小區上調物業費的公告

　　尊敬的各位業主：

　　自20**年至今，**物業已經為**提供了近五年的物業服務。在物業公司和全體業主的共同努力下，**已經成為馬駒橋地區的宜居典范。另外，通過精專的物業服務，**的房屋租金及二手房交易價格提升幅度均大于周邊同類小區。**物業的服務不僅得到了業主及社會的認可，也實現了促進房產保值增值的目的。

　　然而，近年來CPI的逐年上升，致使物料、人工、能耗等成本的逐年上漲，行業內許多物業企業或因入不敷出而紛紛棄盤，或一味控制成本、犧牲業主生活環境換取生存空間。在這樣的大背景下，一些有責任的物業企業開始尋求出路，通過與業主協商、征求廣大業主意見，適度提高物業服務費的理性方式來實現物業服務的有序運行。目前，北京市已有多個小區通過上調物業費解決經營困境的成功案例。

　　**至今仍執行的是20**年入伙之初的物業費標準，五年來，**物業在確保服務品質的前提下，在廣大業主的支持與監督下，對流程、制度、管控等方方面面進行了多次的優化與改進，在成本控制方面作了很多努力和嘗試。物業服務是最典型的勞動密集型行業，人力成本約占到總成本的60%以上，國家用工政策的調整，對于企業來說都是牽一發而動全身。國家最低工資標準的上調、社保政策的不斷完善、用工稽核頻次的加劇等等，每一項細小的變動，都對物業服務成本產生了較大影響。具體到**來說，人工成本的上升是物業費入不敷出的一個最主要因素。以保安員的工資為例：20**年入伙時，**保安員的工資為1140元/月，當時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月的支出為3523.24元，人力成本上漲了2倍之多。為了節約成本，物業公司已經將保安人員由三班制改為兩班制，在有限的費用范圍內，艱難維繼。

　　20**年3月份，**物業公司公布了上一年度物業服務收支情況及20**年度物業服務收支預算，20**年度預算顯示，預計年度虧損45.98萬元。為此，**物業公司依據《北京市物業服務管理辦法》相關條款，提議上調物業費標準。

　　根據小區既往財務收支情況、成本上漲未來預期，同時也考慮到廣大業主的承受能力，物業公司提出物業費單價提高0.3元/平米.月的方案。本次調整后，能夠保障3-4年的物業收支達到基本平衡。

　　物業公司擬于20**年7月份以書面調查問卷的形式召開**業主大會，就物業服務費上調事宜進行表決，屆時由物業公司員工上門發放意見表，也歡迎熱心業主參與、監督。

　　感謝廣大業主的理解、支持與配合。

　　特此公告！

　　**格林物業管理有限公司**分公司

　　二○一三年六月二十日

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