本文提要：業主委員會是業主團體的內部常設執行機構，近年來出現的業主委員會以招投標形式選聘物業管理公司的做法,正是打破壟斷管理局面,培育物業管理市場競爭機制的有效途徑,是促進物業管理行業健康發展、管理服務水平不斷提高的重要動力。

業主委員會是業主團體的內部常設執行機構。它由業主團體內部各個成員按一定程序選舉產生,具體負責處理業主團體的日常性事務。如參與涉及全體業主共同利益的民事訴訟或和物業管理公司簽訂物業管理服務合同以及規范業主行為等等,業主委員會仍然是有關民事行為的具體實施者,但在實施這些民事行為時,不能使用業主委員會自身的名義,而只能使用業主團體的名義。只有如此,才能從根本上解決現存制度中主體缺位的問題。

一、業主委員會是維護廣大業主合法權益的有效組織形式
業主既是物業所有者,也是物業管理服務的消費者,業主有權自主選聘物業管理公司。但每個業主的選擇不可能都完全一致,而一個物業又只能由一家物業管理公司進行統一的管理,因此,業主委員會就應運而生了,它代表著廣大業主的合法權益。
在物業管理起步的初期,業主無法自主選聘物業管理公司,往往是“誰建設誰管理”,由房地產開發公司自組或指定一家物業管理公司負責物業管理。服務好的物業管理公司依托其服務質量、品牌信譽接管更多的項目,形成規模效益;服務差的物業管理公司則得過且過、濫竽充數,無視業主的意見和不滿壟斷經營。物業管理行業沒有競爭,企業就沒有生存的壓力,也就沒有前進的動力,長此以往必然造成整體服務質量的下降,損害廣大業主的利益。而近年來出現的業主委員會以招投標形式選聘物業管理公司的做法,正是打破壟斷管理局面,培育物業管理市場競爭機制的有效途徑,是促進物業管理行業健康發展、管理服務水平不斷提高的重要動力。由業主委員會這樣的組織通過少數服從多數的民主原則選聘物業管理公司,使業主選擇物業管理公司、決定物業管理重大事宜的權利得以有效地實現。
在物業管理消費過程中,由于單個業主與物業管理公司相比往往處于弱者地位,僅憑個人力量難以與之抗衡,業主對物業管理公司的監督權、建設權難以得到保障,而業主委員會則可以在享有對物業管理公司的選擇權的基礎上有效行使監督權。因此,通過業主委員會代表全體業主集中行使物業管理的選擇權、決策權,是維護廣大業主合法權益的有效組織形式。

二、業主委員會是鏈接業主與物業管理公司的橋梁
物業管理公司作為以經營為主體的企業,上有行業主管部門、工商行政管理部門、行業協會制約,下有廣大業主的監督,如若違規,將寸步難行。而作為房屋所有權人的業主,則為小區聚居的個體居民,其職業各不相同,文化程度、道德修養等個人素質千差萬別。www.airporthotelslisboa.com對物業管理法律法規及其相關知識,或知之甚少或全無所知?，F代居住小區的特點是房屋毗連,鄰里卻互不相通,頗有“雞犬之聲相聞,老死不相往來”的意思。房屋毗連導致共用部分、共用設施設備的增多,不相往來使得業主只關注個人居室空間舒適溫馨,而很少注重外部環境。作為業主委員會就要對社區的硬件、住戶構成以及物業管理公司的各方面情況要有充分的了解,并對建設和諧社區做出應有的貢獻。比如組織社區搞植樹活動,一方面美化了家園,另一方面增加業主對社區眷戀與愛護,引導一種健康文明的生活方式,從而引發全體業主提高自身的素質。
物業管理項目各異,業主委員會的成員背景各不相同,但是建立一個大家共同的愿景目標是十分必要的。這樣才能夠避免讓物業管理企業在面對業主委員會的不同目標時無所適從,也可以最大限度的避免內部成員的分歧。一旦有了廣大業主共同認可的發展方向和服務要求,業主委員會與物業管理企業都能夠加以遵守。對各方都必然是有一得。物業管理服務中雙方關系不融洽的項目往往沒有共同的愿景,定位不清晰。因為明確愿景,形成共同的目標和使命感,才是構建和諧社區的基石。
要想建設好一個小區,業主委員會和物業管理公司必須以理性、理解、合作、寬容的態度來共同建設。任何一方有與其他一方為敵或壓倒對方的思想和做法對建設好小區都沒有好處。要以負責任的精神對待對方,以理服人、以誠相待。物業管理公司應定期與業主委員會溝通,誰的問題誰負責,不能推諉,并將討論結果向業主報告,保障大家的知情權,順著這個思路,對處理好物業管理公司和業主委員會的管理是很有幫助的。

三、業主委員會是明確業主與物業管理公司責權利關系的有效形式
業主與物業管理公司之間的關系是物業管理服務的消費者與提供者之間的關系,除了受到有關法規、規章的調整和規范外,應通過物業管理服務合同予以明確雙方的權利和義務。在現實生活中,由于業主是一個分散的群體,業主的意志具有多元化的特點,任何一家物業管理公司都難以做到與每一個業主分別簽訂物業管理服務合同。曾有個別房地產開發公司下屬的物業管理公司在向業主交樓時,以交鑰匙為條件強迫業主與其簽訂物業管理合同,但這一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》等有關規定。沒有物業管理服務合同,業主與物業管理公司之間的責、權、利關系就無法具體明確,物業管理服務質量、費用等問題就無法量化、細化,一旦發生糾紛,就缺乏有效依據。因此,通過業主委員會與物業管理公司簽訂物業管理服務合同,是明確業主與物業管理公司責、權、利關系的唯一有效形式。
時至今日,社區作為人居社會的組成細胞,其功能日趨重要,構建和諧社區迫在眉睫。物業管理公司作為小區的服務提供者,重任在肩,需要更多深層次的思考與探索,在物業管理行業主管部門的支持和指導下,搞好與業主委員會的關系十分重要,雙方良好的融洽關系也必將加速實現和諧社區的構建。
參考文獻:
2.張振宇,《業主委員會制度在物業管理體制中的地位和作用及其改進思路》,中國住宅與房地產信息網,20**.7
2.唐軍,《淺析如何處理物業管理企業和業主委員會的關系》,江西房地產網,20**.8

(作者:孫紅海)

篇2：物業管理合同(業委會、地產公司通用)

　　物業管理合同(業委會、地產公司通用)

　　本合同雙方當事人

　　委托方(以下簡稱甲方)：業主管理委員會/房地產開發公司

　　受委托方(以下簡稱乙方)：物業管理公司

　　根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區管理辦法》(建設部第33號令)、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》等國家、地方有關法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對______(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

　　第一條 物業基本情況

　　座落位置：______市_____區_____路(街道)____號；

　　占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中住宅____平方米；

　　物業類型： _________(住宅區或組團，寫字樓，商住樓，工業區，其他/低層，高層，超高層或混合)。

　　第二條 委托管理事項

　　(一)房屋建筑本體共用部位(樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等)的維修、養護和管理；

　　(二)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務；

　　(三)本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等)的維修、養護和管理；

　　(四)本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點等)的維修、養護和管理；

　　(五)公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

　　(六)車輛行駛及停泊；

　　(七)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，(但不含人身，財產保險保管責任)；

　　(八)社區文化娛樂活動；

　　(九)物業及物業管理檔案、資料；

　　(十)法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

　　第三條 合同期限

　　本合同期限為____年。自____年____月___日起至____年____月___日止。

　　第四條 甲方的權利和義務

　　(一)與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

　　(二)對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；

　　(三)委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；

　　(四)甲方在合同生效之日起___日內按規定向乙方提供經營性商業用房___平方米，由乙方按每月每平方米___元標

　　準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用；

　　(五)甲方在合同生效之日起___日內按政府規定向乙方提供管理用房___平方米(其中辦公用房_____平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米)，由乙方按下列第項使用：

　　1。無償使用；

　　2。按每月每平方米建筑面積___元的標準租用。

　　(六)甲方在合同生效之日起____日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料等)，并在乙方管理期滿時予以收回；

　　(七)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

　　(八)負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

　　(九)協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育，文化活動；

　　(十)法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

　　第五條 乙方的權利和義務

　　(一)根據有關法律，法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法，規章制度，實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益，獲取不當利益。

　　(二)遵照國家，地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目，服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

　　(三)負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

　　(四)有權依照法規政策，本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

　　(五)有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

　　(六)接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督，指導，并接受甲方和業主的監督；

　　(七)至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。

　　(八)對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

　　(九)建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

　　(十)開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

　　(十一)本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案，財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費，公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。

　　(十二)不承擔對業主及非業主使用人的人身，財產的保管保險義務(另有，專門合同規定除外)。

　　第六條 管理目標

　　乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業"管理分項標準"(各項維修，養護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效___后年內達到_____的管理標準；____年內達到____管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。

　　第七條 管理服務費用

　　(一)本物業的管理服務費按下列第___項執行：

　　1。按政府規定的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積__元

　　2。按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積__元；

　　3。由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積__元；支付期限：_____方式：________。

　　(二)管理服務費標準的調整按下列第___項執行：

　　1。按政府規定的標準調整；

　　2。按每年__%的幅度上調；

　　3。按每年__%的幅度下調；

　　4。按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

　　5。按雙方議定的標準調整；

　　(三)乙方對物業產權人，使用人的房屋自用部位，自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

　　(四)房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修，養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

　　(五)本物業的公用設施專用基金共計__元，由甲方負責在___時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

　　(六)乙方在接管本物業中發生的前期管理費用___元，按下列第___項執行：

　　1。由甲方在本合同生效之日起___日內向乙方支付；

　　2。由乙方承擔；

　　3。在___費用中支付；

　　(七)因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第___項執行：

　　1。由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月___元；

　　2。由甲方承擔上述管理成本費用的___%；

　　第八條 獎懲措施

　　(一)乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

　　(二)乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：

　　(三)合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。

　　第九條 違約責任

　　(一)如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

　　(二)如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

　　(三)因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準)

　　(四)甲，乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

　　第十條 其他事項

　　(一)雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

　　(二)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

　　(三)本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

　　(四)本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。

　　(五)本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律，法規和政策執行。

　　(六)本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲，乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

　　(七)本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方簽章：_________乙方簽章：_________

　　法人代表：_________法人代表：_________

篇3：四季度某花園小區物業管理情況匯報（業委會）

　　業委會四季度Z花園小區物業管理情況公告

　　尊敬的廣大業主們：

　　按照Z花園第三次業主大會決議，北京Z物業管理有限公司自20**年9月17日起已經接管本小區物業服務管理工作，迄今已經有兩個月，業委會的主要工作也已經隨之過渡到對現物業公司的監督上。為使廣大業主及時了解本小區的實際情況，今后業委會將定期將各方面情況向廣大業主通報，請廣大業主監督。

截止目前新老物業交接情況

一、

　　9月17日，原物業北京Z物業管理有限公司對小區地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實行撤管，但拒絕依法交接小區的全部公共設施和資料。鑒于法律規定不許強制交接，北京Z物業管理有限公司采取了逐步接收的方法進行接收。

　　9月17日起，北京Z物業管理有限公司開始提供保安、保潔等服務。

　　10月15日，原物業騰退了占據的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業隨即解決了保安、保潔人員的住宿問題。

　　10月23日，原物業將供水系統及其資料移交;北京Z物業隨即對水箱進行清洗，并由防疫站進行了水質檢驗。因老物業未交回原來的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業將電梯資料移交。隨即，北京Z物業開始電梯檢修。11月5日，北京Z物業取回了正在運行的8部電梯的檢測報告和合格證。

　　目前，原物業仍占據配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區硬件設施改進情況

二、

　　Z物業公司接管后，為完成小區封閉管理的目標，按照合同約定墊付資金對小區的的部分設備、設施、道路等進行了更新改造，截止20**年11月28日，小區設施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門、大門崗亭安裝完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業拆走);

　　10月30日，監控系統地面部分已經布線完畢，地下車庫由于開發商不讓進地庫布線，至今不能安裝使用。目前電梯內監控系統已經開始試運行，小區地面監控系統于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運的8部電梯合格證取回，停運的四部電梯正在維修。因一些關鍵配件難以尋找(當初購買電梯的廠家已經找不到，原物業是以現在停運的電梯的配件作為維護運行電梯的備件)，使電梯維修進程較慢，請大家諒解。為了保證大家的生命安全，請業主耐心等待，Z物業公司將盡快解決大家出行不便的問題。

　　截至目前，門禁系統基本安裝完畢，11月24日起地上部分開始使用，地下部分因開發商和原物業阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區日常物業管理情況

三、

　　北京Z物業在進入小區最初的一個月中面臨諸多困難，如：老物業將地下一層的公共用水停掉，使新物業做保潔無水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區共攤面積上)，讓新來的保安無處上廁所等;但是北京Z物業仍在逐步理順并改善物業服務：

　　? 小區保安：目前小區已經實行24小時保安服務，包括大門門崗、各樓座門崗24小時執勤，公共區域包括地下車庫24小時保安巡邏，中控室24小時值班等。Z物業投入保安人員共計50人。

　　? 小區保潔：目前小區共有14名保潔人員，對各樓層公共區域、設施、門口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設施、垃圾桶及周邊的墻面等進行每天兩次清潔。

　　? 設備設施維修：目前小區各類公共設施都已開展日常維護維修工作，電梯、水泵等都有專人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經清理完畢。

業委會工作情況

四、

　　1. 起訴原物業北京Z物業管理有限公司交接

　　北京Z物業管理有限公司于20**年9月17日自動撤管，但是繼續滯留小區，拒絕移交物業管理資料，并非法控制物業管理用房、配電室、水泵房等業主共有房屋和公共設施。20**年9月18日，經Z區信訪辦、Z區房屋管理局、Z區望京街道辦事處等機關協調，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。北京市Z區Z花園小區業主大會選聘新的物業服務企業后，被告已經沒有資格滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。為維護全體業主的合法權益，業委會委托北京市仁和律師事務所對北京Z物業管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，被告應當立即撤離花園小區物業服務區域。被告違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料共同共有權，依法應當返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，應當立即排除妨礙、消除危險。被告非法控制已經歸業主共有的地下車位和車庫，已經構成非法侵占，應當立即排除妨礙。

　　北京市Z區人民法院酒仙橋法庭依法www.airporthotelslisboa.com于20**年10月10日進行了調解。調解未成，業委會隨即正式立案起訴北京Z物業管理有限公司。北京市Z區人民法院酒仙橋法庭已經就本案于20**年11月24日開庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業管理有限公司按照合同約定履行物業服務

　　業委會在20**年10月和11月中，與北京Z物業召開了5次聯席會議，對保安、保潔、電梯維修、門禁、監控、地下車庫管理等各方面進行了協調溝通。

　　業委會對北京Z物業在老物業一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認為Z物業目前的服務水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據合同條款要求Z物業更換了執行不力的物業項目經理。

　　目前，業委會對Z物業Z花園項目部從制度建設、財務預決算、物業服務執行等各方面都保持著監督，歡迎廣大業主也加入到監督的行列中來。

　　3. 加強自身建設，規范業委會工作

　　業主委員會作為廣大業主的利益代表，深知自身行使的是公權力，不但要對物業服務企業進行必要的監督，自身工作也應該接受廣大業主的監督。同時，業主委員會作為群眾自發的居民自治組織，其運作尚缺乏一套嚴密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業主委員會，我們把業委會自身的制度建設列為一項重要的工作;希望在本屆業委會卸任之前，我們能夠向業主大會提交一套運作成熟的業委會工作制度，使廣大業主將來能夠依靠制度而不是某個人的個人品質保證業委會工作的公正性和延續性，并以此監督業委會的工作。隨著本項工作的開展，我們會及時公示業委會制定的各項制度，歡迎大家監督。

　　北京市Z區Z花園小區業主委員會

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區望京街道辦事處

　　北京市Z區望京街道爽秋路居委會