安永地產風險控制辦法

　　1.風險管理

　　步驟1：風險類型匯總

　　項目管理階段

　　常見風險

　　領導

　　團隊中重要成員大變動；猶豫不決；沒有客戶參與；沒有高層管理者的支持；小組沒有對項目 計劃達成一致意見；項目經理權力有限；沒有項目眼光；沒有合作精神；溝通不夠；參與者缺 少主觀能動性。

　　定義

　　技術太復雜；目標不同；項目范圍不清；不斷變化的需要；不完全的需要或需要明確限定；工 作表述不全面；不現實的目標。

　　房地產投資的風險類型

　　開發者或經營者由于財務狀況的好壞而引起的企業負債總額對回收投資者投資和報酬的可能性 。主要來源：房地產投資項目建成后的預期盈利水平、資金流動性的大小及企業項目的還貸能 力和貸款期限的長短。

　　籌資、融資風險

　　由于銀行緊縮銀根造成貸款困難以及籌資成本增加引發的各種風險。一些發展商為了完成項目 甚至不惜高息拆借，從而導致一系列如負擔加重、建造成本增加、售價提高及銷售困難等各種 風險。

　　變現風險

　　即房地產投資中在一段時間內要把投資變成現金，為此而付出的代價和承受的損失。

　　金融風險

　　利率風險

　　銀行通過影響利率和貸款的投向調控房地產業，而利率的高低直接影響到房地產投資項目的回 報率。

　　匯率風險

　　對外銷售的商品房或其他類型的樓宇在流通過程中容易因對將來匯率走勢的預計不足而遭受損 失。

　　通貨膨脹風險

　　通貨膨脹從多方面影響企業投資的風險。

　　外匯匯率變動風險

　　由于外匯的較大幅度的波動而從不同側面對開發商造成風險。

　　購買力風險

　　價格風險

　　通漲因素造成建材人工費上漲；部分房地產商對土地大肆炒作，使地價陡增；在開發過程中各 個方面將市政設施配套費強行向發展商硬性攤派，造成商品房售價上升引起銷售不暢或收益減 少等。

　　市場（經營）風險

　　供求形勢變化，出現供過于求的局面而對房屋銷售和售價方面造成的壓力，引起銷售困難和損 失。

　　開發風險

　　房地產投資中的初始階段涉及到房地產開發項目和時機的選擇、布點、銷售對象和方向以及如 何與經營環節銜接等諸方面。

　　經營風險

　　如：房屋質量低下、成本過高等造成銷售困難

　　周期性風險

　　受國民經濟的發展周期影響。

　　技術風險

　　房地產投資過程有很強技術性，規劃設計不周，可行性研究中的紕漏，工藝材料使用不當以及 價格、租金制度的合理與否均會提高房地產投資的風險。

　　工程建設風險

　　不可抗力造成的風險。

　　建設前期工程項目的設計方案存在的問題。

　　層層轉包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工減料以保利潤，還有施工隊伍選擇不當以 及施工項目組織不利，造成的工程返工及進度拖延等。

　　建材及設計供應中出現的不測。如品質、數量、型號、時間等方面不能滿足施工要求，造成停 工、返工及進度被拖，造價升高等。

　　政治及政策風險

　　國家政治形勢通過影響整個國民經濟對房地產業產生沖擊，而國家政策則可以通過產業結構和 經濟結構的調整來影響和改變房地產業風險結構。

　　步驟2：風險識別

　　項目管理階段

　　常見風險

　　計劃

　　成本預算；時間預算不精確；項目計劃不全面；工作分類不全面；沒有正式的預測工具；項目 沒有先后順序；資源沒有很好地分配；不現實的計劃。

　　組織

　　缺少資源；缺少學科專家；沒有指定過程/步驟文件；任務分配得不好；取得資源太復雜；項目 管理軟件選擇錯誤。

　　控制

　　項目管理步驟少或沒有；沒有對變化做影響分析；項目計劃不靈活；不斷變化的市場條件；項 目結果沒有估算好；不令人滿意的評論會；管理缺乏變化；沒能力及時采取正確的行動。

　　結束

　　不能取得成果；活動沒完成。

　　步驟3：風險原因分析?第一，信息不全，項目前期調查不周，決策草率。第二，對宏觀經濟形 勢缺乏預測引發多種風險。一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程 造價跟著上漲；二是銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險；三是房地產供求關系 的變化，房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，出現了嚴重的供過于求的狀況，房價自然就要 下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買 ”，這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。第三，發展商對市場供求，房地產政 策，金融政策的理解把握上偏差。

　　步驟4：風險的防范

　　風險

　　防范對策

　　實行方案

　　財務風險

　　客戶信用調查；完善程序

　　購買力風險

　　充分利用政府職能部門協調

　　市場風險

　　創造銷售的組合優勢

　　工程建設風險

　　公開招標、市場調度

　　融資風險

　　前瞻性意識

　　匯率風險

　　在人民幣不貶值的情況下進行調整定位

　　變現風險

　　多種方案以備資金不足

　　2.房地產階段性風險控制模式

　　處理危機的基本思路：

　　要點1：根據房地產開發過程進行風險分析

　　房地產開發的全過程是指從房地產投資商對項目進行投資建設到房地產出售資金回收或報廢為 止的整個過程。大致可分為可行性研究、投資實施和房地產經營三大階段，不同階段具有不同 的風險。

　　可行性研究階段的風險分析，在決定房地產開發項目是否可行前，要在國家各種政策、法規及 條例的約束下，考慮房地產市場的供求狀況及發展趨勢，并以此確定開發項目的用途、規模、 類型，并對開發成本、需求量、售價或租金等做出預測。這些預測面臨著大量的不確定因素。 且房地產投資一旦展開進行，所面臨著的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大風險性 。

　　實施階段的風險分析，房地產開發的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程，包括從獲 取土地、籌措資金到設計與施工等過程。

　　獲取土地：來自前期拆遷、土地的地理位置、環境條件、配套設施、規劃部門的約束等方面的 風險。

　　籌措資金：貸款期限，開發商的資信程度，貸款利率的變化，都是投資者要面臨的風險因素。 通過預售樓花的融資手段進行滾動開發，將面臨著由于房地產市場供求的變化，國家政策的調 整，形象進度的快慢對預售的影響等所帶來的風險。

　　設計施工過程：由于通貨膨脹、物價上漲、工期延長而導致的建設成本增加的風險。

　　經營階段的風險分析，無論是房地產銷售還是出租都包含著許多不確定性因素，所以面臨著房 地產市場諸多風險，如房地產市場需求類型與數量的變化，其他房地產商的競爭以及社會政策 經濟形勢的變化等。物業管理的好壞也面臨著物業管理能否貶值的風險。

　　要點2：房地產風險的防范

　　要樹立風險意識，進行房地產風險的分析評價，通過分析評價來判斷風險狀況，樹立居安思危 的意識，自覺約束自己的決策行為和經營行為，改進各項決策。

　　要自覺認識外部環境，注意各種不確定性因素的變化，吸取其他發展商失利、虧損的教訓。

　　提高對風險的www.airporthotelslisboa.com適應能力和駕馭能力。

　　采取靈活多變的政策，趨利避害。如鎖定受險范圍和損失額度，對不可避免的風險或設法加以 轉移或提前采取措施以減輕風險損失。

　　要點3：房地產投資的風險規避

　　在具體實施投資前的可行性分析階段，根據特定項目的常規風險原因以及特殊風險原則，預計 可能發生的風險種類，以便采取相應的應付措施。

　　對購買力風險的防范，核心是與項目所在地的政府及其職能部門協商，嚴格控制各項基礎設施 費用的分攤。

　　減少項目風險的六種方法：使用有效的預警系統；采用系統的項目管理方法；做應急計劃；要 素再利用；改進程序；培訓。

　　籌資階段，首先應提高抵押貸款的成分。其次，合理調整信貸結構。再次，大力發展向社會籌 集資金的方式，通過發行房地產債券和實現房地產證券化，擴大籌資渠道，使企業能及時、穩 定地獲得資金來源。最后，在利用外資籌資時，尤其要注意防止匯率風險，具體可采用選擇多 種幣種和套匯保值的方法來降低其受險可能。

　　開發階段，開發階段是將可行性研究結果和內容付諸實施。

　　經營階段，一方面要提高經營管理者的水平，增強其風險意識和對市場的預測能力。另一方面 要合理安排籌資結構，調查市場利率，采用靈活的銷售戰略，化解來自金融市場、宏觀經濟周 期波動和市場需求變動的風險。在配合經營的同時，將優質到位的物業管理也納入經營環節， 亦會吸引更多的需求者，實現預期收益，整個房地產投資獲得了安全保障。

　　預租預售，房地產開發項目在經營期間因政策風險、貨幣購買力風險及利率風險的影響所造成 的租金售價水平向不利方向變動影響，可通過預租預售的手段來減緩。?

　　對工程建設風險的防范：一是對項目的設計方案要經科學論證；二是對項目施工能公開招標的 一律實行公開招標，杜絕層層轉包；三是做好現場高度；四是加強工程質量進度及造價方面的 工程監理。

　　合理安排進度計劃，盡早完成開發項目，采取措施固定某些定量。

篇2：房地產按揭中的風險控制對策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現代商業社會中,追求利潤是每一個經濟實體的目標。然而對市場道德并不完善的中國當代社會,爾虞我詐的商業交易仍然很普遍,房地產市場尤其嚴重。發展商考慮的是如何將風險轉稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內部的人聯手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場中與發展商做成生意,并將風險降低,或將風險轉移給發展商。

　　銀行將風險轉移給發展商的現象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發展商交往時口頭承諾給發展商多少貸款額度,給予如何如何的服務,放貸時間及其他條件都很誘人,待發展商與其真正做起業務后,才跟發展商談各種放款條件,部分主動權此時已掌握在其手中,發展商騎虎難下;

　　二、將風險轉給發展商后,銀行并不認真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發展商,不采取任何行動,盡量拖延時間以獲得更高的利潤--罰息,讓客戶和發展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓;

　　三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動或遲遲不采取法律行動,最終由發展商承擔回購責任和高昂的罰息,一舉兩得,聚?；▓@二期就存在這樣的現象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個小樓盤,我司由此造成的損失將達20~50萬元。

　　上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責任,最終的經濟責任由發展商承擔,但處理這些問題或采取法律行動都要以銀行的名義進行,發展商沒有起訴或對客戶采取直接行動的權利,主動權全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發展行給我司做的按揭,應每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應主動每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動的讓銀行通知,一旦供樓出現異常,應根據情況迅速采取行動;

　　二、應與銀行進一步完善責任機制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動的應由其承擔責任,要形成書面協議分清責任;三、對客戶確實供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點錢(讓點小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對確實要起訴才能處理的,我司律師應迅速界入,銀行應積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責任機制(書面協議)是非常重要的一環。

　　另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執行,我司也沒有其他辦法。此種情況應分別處理;一、對已裝修入住的,應果斷采取一些強硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對未裝修、未入住的,則應誘之,了解其苦衷,然后再采取相應措施。對這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!

　　追逐利益,是每個人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業交易中風險和收益應該是對等的,我們固然要有一定的社會責任感,要有良知和市場道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應該防范一些銀行和某些銀行一部分動機不良的人,未雨綢繆,把風險控制在自己手中。公平來說,不能把所有風險轉稼給銀行,同樣,銀行也不應把所有風險讓發展商承擔。

篇3：房地產信托投資風險的控制

　　隨著房地產信托的蓬勃發展,其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險,還有房地產行業的特有風險,其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　一、房地產項目風險

　　目前,信托參與房地產業主要有兩種形式,進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節,因此其風險形式也多種多樣,風險控制手段復雜,具有較高的專業化要求?，F在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域,有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力,突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成,如果因建設資金不足形成爛尾工程,或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求,不能通過竣工驗收,抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗,但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才,從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托,也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產市場的變化和走勢,必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段,針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況,風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務,借助專業機構的判斷和管理,預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似,已經是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規定,受托人可以委托他人處理信托事務,這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理,以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任,既可以加強房地產信托的專業管理能力,各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險,同時,各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風險

　　在房地產開發項目中,一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生,信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風險,但也存在由于信托公司缺乏相關經驗,融資方可能利用自身的專業優勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內控制度不健全或管理人員的道德風險,借項目之名挪用資金。防范這些風險,除信托公司切實執行各種風險控制措施,加強內部管理和內控制度建設外,還應當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風險,也能控制受托人的挪用風險。

　　銀行作為信托財產的托管人,對信托財產的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產的安全。同時,銀行可以指定專業機構審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產項目的監理公司,由監理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到?？顚Ｓ?。

　　三、信托財產流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現,擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。

　　房地產信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風險較為重視,其風險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產信托,由于規模的限制,保持流動性財產、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發生的流動性風險。但此種風險防范措施難以在根本上控制流動性風險。對此,可以借鑒房地產信托基金引入流動性支持機構的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個信托計劃的資金規模小,大多數房地產信托都是投資于單一項目,此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險,就是風險集中在一個項目上,沒有風險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產生的風險。