房地產股份有限公司成本控制制度

　　一、成本控制制度的指導思想

　　1、在項目調查、規劃、設計等前期階段，開展工程價值分析，強化事前成本控制。

　　2、實行招標投標辦法，做好項目預決算管理工作，為工程成本的考核控制提供合理的依據。

　　3、建立開發項目經理內部經濟責任制，明確項目經理對工程進度、質量、成本的監控職責，參與設計、施工、材料、設備采購進度執行情況的監控，審核工程量進度，保證投資支出與工程預算、投標報價基本相符。

　　4、項目完成后，就成本費用、工期長短、工程預算、市場營銷、資金周轉等問題進行綜合分析評估，對相關制度的落實逐一考核，不斷積累經驗。

　　5、財務部門要在項目的開發、供應、銷售、經營、管理過程中發揮監督作用。財務部應全面參與項目投資、調查、評估、設計，工程招標、定標、簽定合同、審核預算、執行付款、材料采購等各個環節。特別是參與擬訂招標文件、參加開標、評標工作、會簽供貨及施工合同、審核預算書、工程形象進度表。工程完成后，審核工程決算書，在準確分析成本計劃完成情況的基礎上，實施嚴格的考核、評價。

　　二、成本控制流程

　　(一)決策階段

　　1、項目策劃：以策劃部為主，工程部、預決算部配合，在市場調研的基礎上，提出項目名稱、地點、占地面積、地價、建筑面積、總投資、計劃工期與進度、銷售市場和價格，分析項目成本、資金來源、現金流量、開發利潤及項目風險等，進而擬訂較為詳盡的可行性研究報告。

　　2、項目論證：由公司領導組織銷售部、工程部、預算部、財務部密切配合，對可行性研究報告從市場需要、技術保障、資源供給、成本收益及風險控制等多方面加以論證，就項目規劃設計的可行性、項目開發的必要性以及經濟合理性作出客觀評價。

　　3、項目審批：經過上述程序論證認可后，公司總經理將項目上報董事會進行最后決策，批準后向有關主管部門辦理立項、報建手續。

　　(二)前期階段

　　1、方案論證：

　　2、項目設計

　　由總工程師組織，以工程部為主，在策劃部、預決算部配合下，先行委托勘測單位進行工程地質勘測，在此基礎上組織設計單位有計劃的出圖，并從工程價值的角度出發，嚴格審核各類圖紙，發現問題，及時請設計單位進行修改，以避免造成不必要的損失。設計費支付的控制程序如下：

　　財務部成本會計員根據業經審批的付款審批表辦理付款手續，復審相關資料(包括合同、發票、進度表);單證不全的，不予付款。

　　3、三通一平

　　以工程部為主，由工程師組織，預決算部參與，組織施工單位清理場地，土方挖填、建設臨時圍墻及施工現場臨時用房，負責辦理臨時用水、用電事宜，鋪設臨時供水、供電線路和臨時道路。為明確責任，對工期、質量和開支實行全面責任制，并落實到人。

　　(三)建設階段

　　1、工程招標、投標：在初步設計及預算業經審批，且有施工圖的情況下，由工程部具體組織、預決算部編制標底、財務部參與會簽，通過競爭擇優選擇施工單位，評標、定標要堅持嚴謹、合理、客觀、公正的原則，使建設項目作到質量優、工期短、造價合理。

　　2、工程發包：中標的施工單位，嚴格履行標書的各項條件，并與我公司簽定工程施工合同，合同必須明確規定：工期要求、質量標準、承包方式、造價和付款方式以及違約責任等條款。

　　3、工程建設付款流程：工程部首先審核完成工程量，預決算部按規定標準審核造價，財務部按合同規定嚴格審核發票、預算書、工程形象進度表、決算書及竣工驗收報告，按月匯總編制工程付款進度表包總經理審批。財務部成本核算員根據公司領導批復的付款審批表辦理付款手續時，要復審有關單證，單證不全的，不予付款。

　　根據公司合作經營合同，以公司名義立項報建的項目合同、協議由合作雙方統一對外簽定，款項支付由雙方指定人員會簽。合作開發項目未竣工之前，不能進行分利，各方投入資金及回籠的預售樓款主要用于項目開發。

　　4、工程材料、設備采購付款流程：

　　在施工中，根據工程部提出的施工用材料、設備的采購申請，預決算部按規定標準審核價格、金額的正確性，財務部成本核算員應按合同規定嚴格審核有關資料如：材料設備采購申請單、發票、質量保證書、材料設備清單、驗收合格資料等。按月匯總編制工程付款進度表報總經理審批。

　　(四)竣工階段

　　1、工程驗收：施工單位自檢合格后，提出驗收申請，并提交工程驗收資料，繪制竣工圖紙，由工程部會同建設主管單位、質檢站、施工單位共同進行。

　　2、工程結算：工程驗收后，應及時辦理結算手續。財務部根據工程決算書、竣工驗收鑒證資料、工程預算、合同、計劃工期及各部門的審核批復辦理。

　　3、項目營銷：開發項目在竣工后，銷售部按既定的營銷策略，利用各種營銷渠道，積極開展出售服務，爭取回收資金。銷

　　售部按年度、分項目提出銷售收入預算、銷售費用預算，經公司領導批準后實施。財務部銷售會計員配合銷售部按月提交銷售收入分析報告、銷售收入預算、應收帳款明細表及帳齡分析表。

　　4、物業管理：系對房屋及公共設施的保養、維修，以及對住宅小區的清潔、綠化、保安、管理等服務。物業管理部按月份、分項目提出費用開支預算，報總經理批準后實施。財務部參照工程款的付款審批程序執行付款，并對預算執行情況進行考核。

　　三、成本管理責任制

　　為加強成本控制，保證成本計劃的順利完成，必須結合部門業務特點與工作職責，以財務部為核心，按照分級、分口、責任到人的原則，接受財務部對各部門成本計劃的考評，建立健全與公司開發經營體制相適應的成本管理責任制。具體為：

　　策劃部門：負責市場調查，提出市場銷售策略和手段，擬訂價格政策，運用科學的方法預測未來市場的需求量和發展趨勢。負責開發項目總體規劃、可行性研究、設計方案的優選，對項目提出決策性建議，辦理設計委托，并按批準的規劃設計嚴格控制開發項目投資規模。

　　預決算部：參與開發項目研究論證，編制開發項目投資預算，編制工程計劃成本，審核施工預算圖，合理編制招標工程的造價標底，會簽工程合同、審定材料、設備價格，參與工程款項及工程材料、設備的日常付款審核，審核結算造價。

　　工程部：參與開發項目設計招標和設計委托，組織招標、投標和工程技術方案，審查施工圖紙，擬訂工程施工合同，按照基建程序和規劃設計要求組織工程實施。提出工程用款計劃，負責工程質量、進度、投資的監督和檢查，辦理工程設計變更，參與工程用材料、設備定貨，組織工程質量評定和竣工工程的質量驗收，參與工程竣工結算。

　　銷售部：編制并落實商品房銷售計劃，負責辦理商品房銷售業務，組織銷售款回收和客戶入伙工作。完成銷售費用的控制計劃。負責現有物業的出租，編制完成各種物業的出租計劃，提出物業出租方案和推廣措施，清收租金，負責出租物業的保養、維護。協調與物業管理公司的工作。

　　行政人事部：參與市場調查、可行性研究與投資分析，負責公司全面質量管理的實施，制定公司綜合經營計劃，考核各部門及員工工作，跟蹤合同執行情況。提出并實施員工工資計劃、相關管理費用計劃。

　　財務部：組織編制資金計劃、收入、成本預算計劃，負責這些計劃的實施，監督成本預算的執行情況，及時、準確地進行開發項目成本費用的歸集與分配。設置"合同執行情況記錄表"，對預付帳款科目跟蹤清理、及時結轉。財務部每月向公司總經理及總公司報送在建開發項目的"開發成本"明細表，并作出文字分析說明。對各部門成本費用的指標完成情況定期進行考核、評價。

篇2：物業分公司成本控制制度

　　物業分公司成本控制制度

　　1.1物業分公司成本管理必須遵循目標成本、動態控制的原則，將成本目標納入目標管理責任制，按照分層管理、權責結合、責任到人的原則，落實各部門的成本管理責任。定期進行成本動態統計分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項成本費用。

　　1.2為完整、準確地反映物業服務成本狀況，各項目所在公司、物業分公司應遵循管理公司的規定要求，嚴格區分項目開發成本和物業服務成本。

　　1.3為保證對實際發生成本的有效監督，物業分公司財務部必須對各項業務的成本預算和實際支出進行全程監控，并定期統計分析成本變化，及時發現、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標范圍之內。

　　2、相關職責界定

　　2.1物業分公司(籌建處)負責目標成本測算和資金預算計劃的制訂，并按批準的目標成本和資金計劃執行。

　　2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業分公司的目標成本測算結果及資金預算計劃，并對執行結果進行備案審查。

　　2.3管理公司物業管理部負責指導各物業分公司進行目標成本測算工作，并對項目所在公司批準的目標成本及其執行情況進行備案審查。

　　3、物業管理成本分類

　　3.1按成本承擔主體劃分：物業管理日常服務成本和項目開發物業啟動費（成本）。

　　3.2按時間劃分：項目分期開發的物業啟動費用和會計年度物業成本、項目開發總物業管理成本。

　　3.3按服務類別劃分：清潔成本、綠化養護成本、安全保衛成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業管理成本控制要點

　　4.1人員成本是物業管理成本的重要控制節點。必須首先從服務承諾、組織結構設計、服務流程設計、人員到崗時間安排、薪酬體系設計等各個方面考慮控制成本。實現人員最大管理效益是各個項目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業管理成本的重要開支，必須從產品設計階段、設備采購階段就開始控制，日常物業管理服務期間應該對公共能耗定期監測、分析并采取有效節能措施。

　　4.3編制物業管理方案時要進行物業管理日常服務成本的測算，提出物業服務費和停車場服務費收取標準；

　　4.4編制物業管理方案時要進行物業啟動費（成本）的測算，物業啟動費用是物業管理在項目開發經營期期間發展商投入地產物業管理工作的總費用。是以項目結算周期為時間節點。物業啟動費應報管理公司經營管理委員會批準，并成為考核項目所在公司物業成本的關鍵指標，應進入開發項目經營管理責任書。項目所在公司應把其作為與物業分公司簽訂項目物業管理責任書的經濟指標。

　　4.5各個物業分公司應該提出每個會計年度的物業管理收支測算，并轉化為年度物業管理責任書的經濟指標。年度物業收支預測應分析各類成本的關系，并提出控制的關鍵點和方法。

　　4.6物業分公司應定期(至少每季度)進行成本分析和控制工作，并形成書面報告。

　　5、物業管理日常服務成本測算

　　5.1物業管理日常服務成本測算是指項目總體規劃已經獲得批準，對整體項目在正常管理服務狀態下（全部入住、全面服務）物業管理成本的測算或概算。

　　5.2物業管理日常服務成本測算先要明確物業服務費是包干制、還是酬金制，成本測算細目詳細見《日常運作費用測算指引》，從而推導出物業服務費和停車場服務費的收取標準，并提出定價方案。

　　6、物業啟動費用測算

　　6.1物業啟動費定義：指地產商或發展商在建設開發一個項目時，從物業管理開始前期服務一直到項目經營期結束所投入的所有與物業管理相關的費用和成本。物業啟動費用分為整個項目的物業啟動費用和分期開發各個經營期內的物業啟動費用。

　　6.2物業啟動費的主要構成

　　6.2.1物業開辦費用：指為項目物業管理采購的辦公設施設備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業公司（管理處）籌備發生的人員成本。不包括物業前期服務咨詢費用。詳細見《開辦費用測算指引》

　　6.2.2物業前期咨詢服務費用：指物業管理公司為了地產營銷、地產后勤、地產工程、地產其他工作提供的服務，如：保安、清潔、食堂、物業設計優化等服務。該服務可以認為是為地產的一個分包服務，項目所在公司和物業分公司應該通過合同約定有關服務事項、相關服務費用標準和服務時間。此項費用計入項目所在公司成本，物業分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務項目分類有：配合營銷服務、地產后勤管理、設計優化、工程現場優化、商業招商、會所服務、代收租金服務等。

　　6.2.2.2各個項目主要包括如下成本：人工費用、物料費用、其他費用、服務酬金。

　　6.2.3項目經營期物業管理成本：指的是開發的項目第一期入伙到項目（分期）經營期結束，再到整個項目經營期結束期間的物業虧損情況，虧損分為兩個階段測算。經營期內物業服務費收支應該做到收支平衡，項目物業收支平衡時間最晚不超過項目入伙一年半。測算應充分考慮：收費率等因素對結果的影響。分期開發的應該分期測算。

　　6.2.3.1物業管理公司下設置多個獨立核算物業管理處的，經濟測算應把物業分公司和管理處收支進行區分。

　　6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費、房屋維修基金和項目所在公司應該交納的其他費用。

　　6.2.3.3會所的經營成本和收支情況應該單獨測算列帳，收益和虧損都歸于產權人。

　　6.2.3.4有專業停車場的，停車場應該單獨計算服務成本，測算停車位物業管理收費標準，收取停車位物業服務費。停車位租金收入歸屬產權人（發展商或其他業主），空置車位應交納物業管理費。利用道路或其他公共區域停車的，租金收入應歸屬全體業主，停車位物業服務費用作為物業管理費的補充。

　　6.2.3.4在以上充分計算收入和支出的基礎上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產補貼虧損的應該明確補貼的形式和數額。

　　7、物業分公司會計年度成本控制流程

　　7.1物業分公司財務部編制下年度收支預算計劃，經總經理辦公會議討論通過，項目所在公司審核后，每年十二月十五日前報管理公司審批。審批后的年度收支預算方可作為物業分公司年度工作計劃的組成部分。年度收支預算制訂依據是年度工作計劃。

　　7.2經過批準后的年度支出預算作為物業管理目標總成本分解到各部門，并作為目標管理責任制的責任目標，落實到各有關責任人。

　　7.3在年度支出預算總額范圍內，各項支出可作適當調配。

　　7.4物業分公司應嚴格控制計劃外支出，成本支出不得超過計劃所列范圍。

　　7.5物業分公司財務部必須參與和控制所有影響物業管理成本的業務活動，包括，但不限于：

　　7.5.1業務分包（招標）；

　　7.5.2材料設備采購；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業分公司財務部負責審核實際發生成本是否在目標成本規定范圍內。每季度進行物業管理成本分析，對目標成本的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過分析成本細項超支發生的原因，及時采取控制成本的措施。編制季度《成本統計分析報告》，報項目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業分公司應通過以下方面的措施，加強成本控制工作。

　　8.1實行定編定崗，控制工資總額，通過管理創新，改變服務模式，簡化服務流程實現人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴格執行招投標相關規定；

　　8.4嚴格執行合同審批的制度

　　8.5嚴格執行采購制度

　　8.6建立超支預警系統；

　　8.7采用新技術、新材料、新科學，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節能開關、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節能草坪燈等。

　　8.8及時了解當地政府對涉及物業管理的有關收費政策，用足用活各項政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動態措施

　　9、成本超支處理及調整

　　9.1物業分公司總經理、財務部負責監督資金預算的執行，嚴格控制各項費用支出，所有超出規定額度的預算外支出均必須報關項目所在公司審批，并在季度的成本統計分析報告中逐項列明。

　　9.2當發現或預計實際支出超出目標成本，或因其它客觀因素需要調整目標成本時，物業分公司財務部負責提出《物業成本超支報警表》、《目標成本調整審批表》，送經本公司總經理簽署后，按下述規定逐級呈報備案或審批。

　　9.2.1突破物業啟動費成本按照《地產經營管理制度》的有關成本超支規定處理。

　　9.2.2需突破年度目標成本時，報項目所在公司經營管理委員會審核、管理公司批準。

　　10、相關文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費用測算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運作費用測算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業目標成本調整審批表