合生創展集團廣州分公司商業物業經營組織

　　第一節 商業物業經營的含義

　　一、商用物業范圍

　　由地區公司下屬各項目公司開發、建設的所有用于營商或辦公用途的物業，具體包括：

　　1、大型純商業項目（專業寫字樓、專業商場）

　　·整個項目用途是純商業的，無住宅功能的，例如越華

　　·項目依托住宅區、商住結合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業廣場

　　2、非大型純商業項目（地鋪、商業裙樓、改作商用的架空層或其他場地）

　　二、經營的含義

　　1、指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規劃設計，建造出優質的商業物業，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業建設良性循環，物業不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

　　2、具體表現為以下四個階段：

　?。?）投資開發期

　　·市場環境調研

　　·項目可行性分析

　　·市場定位論證

　?。?）前期策劃期

　　·專項市場調研及對手分析

　　·項目的發展目標

　　·規劃設計

　　·確定具體市場定位

　　·總體市場策略

　?。?）租售推廣期

　　·項目主題整體形象包裝

　　·項目布局規劃

　　·項目功能規劃

　　·租賃與銷售分配

　　·時期、區域劃分及推廣時機的把握

　　·階段租售計劃制定

　　·策略定價

　　·租/售宣傳推廣

　　·租售洽談及簽約

　?。?）經營期

　　·商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物業管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。

　　·公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環保、消防、公安、衛生檢疫、街道、城管等政府部門的關系。

　　·經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。

　　·租金、推廣費、管理費等收取。

　　·跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求。

　　·增加設施或制造優勢，為商家創造更好的營商環境，使物業升值。

　　第二節 商業物業經營機構

　　一、系統架構

　　見附件

　　二、分工與職責

　　1、地區公司營銷中心

　?。?）代表地區公司對其管轄范圍內的商用物業擔當資產管理者角色及統籌策劃、租售、宣傳推廣和經營管理工作，并向地區公司經營班子負責。

　?。?）指導、幫助、管理、監管地區公司屬下項目公司對需要出售商用物業進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　?。?）負責對用于出租的商用物業進行市場調研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經營期經營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業物業經營部組織實施。

　?。?）對駿景商業廣場、越華兩個項目進行市調、策劃、租售、宣傳推廣和經營推廣工作。

　　2、項目公司

　?。?）負責對相關項目的商用物業組織協調包括：規劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業改造等方面的工作。

　?。?）受營銷中心委托對需出售的商用物業進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　?。?）負責協調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。

　?。?）負責商用物業工程進度和質量的監管，以確保商用物業按時按質交付使用。

　?。?）根據營銷中心的要求對建成商業進行改造或完善工程。

　?。?）負責現場招租處的建造和裝修。

　?。?）負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。

　?。?）與商戶有關工程條件的談判。

　?。?）對項目所屬的商鋪進行經營期內的工作。

　　3、廣東康景物業服務有限公司

　?。?）負責對商用物業實施專業的物業管理。

　?。?）協調商戶與業主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關系。

　?。?）協助商業物業宣傳推廣活動。

　?。?）根據租賃合同對商家進行現場的管理，包括經營范圍、合法經營行為、店面形象、污染等等。

　　4、其他部門的職責與住宅開發的分工和職責大致相同。

　　三、崗位職責及人員定編

　　見附件

篇2：商業物業租售運營機制:經營組織

　　商業物業租售運營機制:經營組織

　　第一章 商業物業經營組織

　　第一節 商業物業經營的含義

　　一、商用物業范圍

　　由地區公司下屬各項目公司開發、建設的所有用于營商或辦公用途的物業，具體包括：

　　1、大型純商業項目(專業寫字樓、專業商場)

　　·整個項目用途是純商業的，無住宅功能的，例如越華

　　·項目依托住宅區、商住結合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業廣場

　　2、非大型純商業項目(地鋪、商業裙樓、改作商用的架空層或其他場地)

　　二、經營的含義

　　1、指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規劃設計，建造出優質的商業物業，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業建設良性循環，物業不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

　　2、具體表現為以下四個階段：

　　(1)投資開發期

　　·市場環境調研

　　·項目可行性分析

　　·市場定位論證

　　(2)前期策劃期

　　·專項市場調研及對手分析

　　·項目的發展目標

　　·規劃設計

　　·確定具體市場定位

　　·總體市場策略

　　(3)租售推廣期

　　·項目主題整體形象包裝

　　·項目布局規劃

　　·項目功能規劃

　　·租賃與銷售分配

　　·時期、區域劃分及推廣時機的把握

　　·階段租售計劃制定

　　·策略定價

　　·租/售宣傳推廣

　　·租售洽談及簽約

　　(4)經營期

　　·商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物業管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。

　　·公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環保、消防、公安、衛生檢疫、街道、城管等政府部門的關系。

　　·經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。

　　·租金、推廣費、管理費等收取。

　　·跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求。

　　·增加設施或制造優勢，為商家創造更好的營商環境，使物業升值。

　　第二節 商業物業經營機構

　　一、系統架構　見附件

　　二、分工與職責

　　1、地區公司營銷中心

　　(1)代表地區公司對其管轄范圍內的商用物業擔當資產管理者角色及統籌策劃、租售、宣傳推廣和經營管理工作，并向地區公司經營班子負責。

　　(2)指導、幫助、管理、監管地區公司屬下項目公司對需要出售商用物業進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　(3)負責對用于出租的商用物業進行市場調研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經營期經營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業物業經營部組織實施。

　　(4)對TJ商業廣場、YH兩個項目進行市調、策劃、租售、宣傳推廣和經營推廣工作。

　　2、項目公司

　　(1)負責對相關項目的商用物業組織協調包括：規劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業改造等方面的工作。

　　(2)受營銷中心委托對需出售的商用物業進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。

　　(3)負責協調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。

　　(4)負責商用物業工程進度和質量的監管，以確保商用物業按時按質交付使用。

　　(5)根據營銷中心的要求對建成商業進行改造或完善工程。

　　(6)負責現場招租處的建造和裝修。

　　(7)負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。

　　(8)與商戶有關工程條件的談判。

　　(9)對項目所屬的商鋪進行經營期內的工作。

　　3、廣東康景物業服務有限公司

　　(1)負責對商用物業實施專業的物業管理。

　　(2)協調商戶與業主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關系。

　　(3)協助商業物業宣傳推廣活動。

　　(4)根據租賃合同對商家進行現場的管理，包括經營范圍、合法經營行為、店面形象、污染等等。

　　4、其他部門的職責與住宅開發的分工和職責大致相同。

　　三、崗位職責及人員定編

　　見附件

篇3：商業物業項目租賃合同

　　商業物業項目租賃合同

　　出租方(甲方)：聯系電話：

　　地址：

　　承租方（乙方）：聯系電話：

　　地址：

　　一、出租物業座落于,總計建筑面積平方米。租賃用途為 商業 之使用。

　　二、租賃期限：從年月日至年月日止；甲方同意年月日至年月日止為乙方裝修期，免收租金。

　　三、租金水平：第一年每月租金為人民幣元整（計元）；第二年起每年租金水平在前年度租金水平的基礎上遞增10%。

　　四、付款方式：乙方應于年月日前向甲方交付第一筆租金元整（計元）；之后房屋租金每叁個月支付一次，每次乙方應提前日向甲方一次性足額支付。

　　五、稅費承擔：乙方同意自行承擔因本次租賃行為產生的任何稅費。

　　六、押金：合同簽訂之日，乙方向甲方交付元整（計元）作為押金，雙方履行合同期滿，且乙方交清租賃期間應交的一切費用后，甲方應將押金無息退還乙方。

　　七、在租賃期間：乙方應負責交付□水、電費□煤氣費□電話費□寬帶費 □物業管理費等費用。（√或×）

　　八、租賃期間如有拖欠租金或其他費用的，每天按拖欠部分的2%加收滯納金；拖欠租金或其他費用達半個月以上的，甲方有權提前解除合同，收回房屋，并有權要求乙方支付其所欠租金、其他費用及滯納金。

　　九、乙方對房屋的使用：

　　1、乙方應服從小區物業管理制度，接受小區物業管理單位的管理。乙方進行戶外廣告及公用通道廣告布置時，還應取得甲方許可；乙方應保持租賃房屋周邊環境清潔,并不得制造影響居住區的噪音。

　　2、乙方將房屋用于營業的，應及時辦理工商登記，并將營業執照復印件交付甲方；乙方不得利用該房屋進行非法活動。

　　3、乙方不得將房屋轉租或用作其他用途。

　　4、租賃期間，乙方應愛惜室內一切設備，如因故意或過失造成該出租房屋及配套設施損壞，應負責恢復房屋原狀，并賠償由此造成的經濟損失，乙方認為需要裝修該房屋時，須取得甲方書面同意后方可自行改裝，但不可損壞原有的建筑結構，乙方在交還房屋時應負責恢復原狀。

　　十、如乙方需續租，必須提前半個月與甲方協商；在同等條件下，乙方有優先承租權。租賃期滿或解除合同的，乙方應于租賃期滿或合同解除后3日將房屋歸還甲方；若逾期，甲方有權自行接收房屋，房屋內的物品視為廢棄物，甲方有權自行處理。

　　十一、租賃期間，甲方需將房屋出售給他人的，乙方在此聲明放棄優先購買權；因抵押貸款導致該房屋被強制拍賣致使本合同提前終止的，乙方不再要求甲方承擔違約損害賠償責任，在乙方結清相關費用的基礎上甲方及時將押金返還乙方。

　　十二、違約責任及合同解除：

　　1、違約責任：雙方均應按本合同的規定履行義務，一方違約的，應向對方承擔違約責任，并按給對方造成的實際損失賠償，但本合同另有規定的除外。

　　2、乙方擅自改變房屋用途或用作非法用途、擅自將房屋轉租的，或者乙方存在不服從小區物業管理及其他違約行為在合理期限內仍未解決的，甲方有權單方解除合同；因前述情形及合同規定的其他乙方違約情形致使甲方單方解除本合同的，甲方有權要求乙方按個月租金的標準支付違約金。

　　3、在雙方無其他違約行為的前提下，一方要求解除合同時，須提前天通知對方，并按個月租金的標準支付違約金。

　　十三、本合同若有未盡事宜，由甲、乙雙方協商解決，另擬訂補充協議，補充協議與本合同具有同等的法律效力。

　　十四、本合同自簽訂之日起生效，本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。

　　十五、簽約之日：水噸；電度；煤氣。

　　十六、備注

　　甲方（簽章）乙方（簽章）

　　簽約日期：年月日