案例：業主拒繳物業費 法院均判決業主敗訴

　　張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報/20**0901

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業主拒繳物業費的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業服務合同糾紛案件，大部分為物業公司追繳物業費的案件，除調解成功或物業公司撤訴外，其余案件均以業主敗訴告終。

　　開發商選物業不合規定？

　　并不一定要招投標

　　蔣女士是鄞州某小區的業主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業費被物業公司告上法庭。

　　庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區的開發商是以協議而非招投標的形式選聘的物業公司，該選聘行為違反了《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的規定，故物業服務合同應為無效。

　　同時她還對小區的物業服務表示不滿：“小區的衛生環境差，停在小區的車輛時常被刮擦，物業管理不善，服務不到位?！?/P>

　　法院經審理后認為，《物業管理條例》第二十四條的規定，并非強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條有關合同無效情形的規定，開發商采取協議方式簽訂的物業管理合同并不當然無效。此外，被告提出物業公司服務存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業服務費的法定事由，故判決被告支付物業費及逾期付款違約金共計2萬余元。

　　物業未盡合同約定義務？

　　要提交有效的證據

　　杜先生自入住鄞州某小區以來一直按時繳納物業費，直至去年夏天，他的房屋因臺風天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認為損失是因為屋外的排水溝被雜物堵塞無法排水而造成的，并且認為該排水溝屬于房屋外部結構，清理工作應由物業公司負責。因此開始拒繳物業費。

　　“事發當天，我曾多次給物業公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導致雨水持續倒灌進屋，加重了我的財產損失?！辫b于上述原因，杜先生要求物業公司先處理他的財產損失問題，再談物業費的事情。

　　法院經審理后認為，被告作為小區業主，在享受物業服務的同時，理應按照合同約定履行按期繳納物業費的義務。被告以原告未盡物業服務合同約定的義務為由拒付物業費，但未提交有效證據證明原告的服務存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關于被告提出的損失，可憑有效證據另行向相關責任人主張權利。

　　法院一審判決被告支付物業服務費、日常維修資金及違約金共計3000余元。

　　業主告不贏物業公司嗎？

　　在合同中作好約定

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業主拒付物業費的理由，但是這些理由其實很難成立。

　　浙江立甬律師事務所唐才宗律師表示，物業公司和業主的權利義務要以物業服務合同的約定為準。房屋漏水、小區綠化不足，通常是小區開發時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業服務公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業公司直接造成的，物業公司只是在過錯范圍內承擔責任。

　　當然，業主和物業公司可以在合同中對維修、養護、管理和維護事項作出約定，同時加強業主的考核權利，確定不同的物業費收取辦法，必要時業主大會可以根據物權法第七十六條解聘物業公司。

篇2：業主無故拒繳物業費違約

　　拒繳物業費典型案例

　　林先生在同一小區購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業主因車無法開出，就叫了８個人進入車庫設法把車開走。后來，物業公司要求林先生支付物業管理費、車位停車費時，林先生以車位被占用為由拒付任何費用，物業公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關物業費用。

　　拒繳物業費律師評析

　　物業管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展的日常維護、修繕、整治。物業管理公司對上述設施進行日常的維護、修理服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用即物業管理費。陜西泓瑞律師事務所王阿麗律師分析，現在物業管理訴訟的一大新特點，即原告多為物業管理企業，被告多為業主。在這些訴訟當中，業主拖欠費用的原因有很多，許多業主對自己擁有的權力及應承擔的責任不明確，有的業主將自己與開發商之間的矛盾和與物業管理企業間的矛盾混為一談，也有的業主將對房子質量問題或購房中產生的其他怨氣也發泄到物業管理企業身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業費的消極方式來維護自己的權益。

　　王阿麗律師認為，在本案中，物業公司接受開發商和業主委員會的委托，實施對小區的物業管理；林先生作為業主，接受了物業管理公司所提供的物業管理服務，雙方之間就自然形成了服務與被服務的權利義務關系。雖然物業管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴而發生其他業主車輛占用林先生車位之事，但作為業主，林先生應該采取合法合理的方式來解決問題，而不應以車位被人占用為由，拒付物業管理費、車位管理費。

　　拒繳物業費防范之道

　　按時繳納小區的物業管理費，是業主應盡的義務。只有在物業公司完全沒有履行物業管理合同約定的義務時，業主才可以拒繳全部物業管理費。以物業公司某項工作存在不足而拒繳全部物業管理費是不正確的。必須注意的是，業主主張對服務不足的部分拒繳物業管理費，必須向法庭提供充分有力的證據，證明自己的主張，否則仍要承擔敗訴的法律后果。因此，業主在居住時與物業公司發生一些爭執時，如果發生了損失可以要求責任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業管理費作為解決問題的手段。

　　拒繳物業費的五個理由

　　根據一些物業公司管理人員介紹，業主拒繳物業費的理由五花八門，記者現摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。

　　理由一：因為樓上兩口子經常打架所以不繳物業費。

　　理由二：因為小區路燈不夠亮所以不繳物業費。

　　理由三：因為樓上小白狗“耍流氓”所以不繳物業費。

　　理由四：因為保安不帥所以不繳物業費。

　　理由五：因為你們總向我催要物業費所以不繳物業費。