華神物業公司20**年度工作計劃
根據《物業管理公司發展思路及具體實施方案》的計劃，和公司在20**年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業公司20**年的工作計劃。
20**年，是物業公司致為關鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業資質的換級，企業管理規模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發展擴大。因此，20**年的工作重點將轉移到公司業務的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據公司發展需要，將調整組織結構，進一步優化人力資源，提高物業公司的人員素質。繼續抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩步上升。在工作程序上進行優化，保證工作能夠更快更好的完成。
一、對外拓展：
物業公司到了20**年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，20**年的工作重點必須轉移到這方面來。四川成都的物業管理市場，住宅小區在今后較長的一段時間里仍是最大市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業園區。按照我公司目前的規模，難以在市場上接到規模大、檔次高的住宅物業。因此，中小型的物業將是我公司發展的首選目標。同時，住宅物業是市場上競爭最激烈的一個物業類型，我公司應在不放棄該類物業的情形下，開拓寫字樓、工業物業和公共物業等類型的物業市場。走別人沒有走的路。在20**年第一季度即組織人員進行一次大規模的市場調查。就得出的結果調整公司的拓展方向。
經過20**年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，20**年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。
目前暫定20**年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數字經過研究，是比較實際的數字，能夠實現的數字。如果20**能夠找到一個工業園區則十萬平方米是較為容易實現的;如果是在住宅物業方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現。目前在談的大觀園項目等也表明，公司20**年的拓展前景是美好的。
二、換取企業資質
按照四川省的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將于20**年5月份到期，有關行政部門根據我公司的管理面積等參數來評審我公司的企業等級。據我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業管理項目，則評定為三級企業，應該是可以的。所以，企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20**年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。
三、內部管理工作：
(一) 人力資源管理：
物業公司在20**年中設置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經營管理部，今年將新設立拓展部。分管原來經營管理部的物業管理項目的對外拓展工作。同時，在現有的人員任用上，按照留優分劣的原則進行崗位調整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。
在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內部員工的培養和選拔，帶出一支真正的高素質隊伍。推行員工職業生涯咨詢，培養員工的愛崗敬業的精神。真正以公司的發展為自己的事業。在今后的項目發展中，必須給予內部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優化。
在培訓工作上將繼續完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內必須持證上崗率達100％。技術性工種必須持相關國家認證證書上崗。20**年的培訓工作重點轉移到管理員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項，二零零四年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。
(二) 品質管理：
質量管理體系在20**年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯后，執行的標準沒有真正的落實。為此，20**年將繼續貫徹公司的質量體系，為公司通過ISO9000：2000的認證認真的打好基礎，爭取能夠在20**年通過認證。
在20**年2月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質量體系設計，對單獨的項目編寫質量文件，單獨實施不同標準的質量系統。
20**年將實施品質管理項目專人負責制，公司每個接管的項目都指定專人配合品質主管從事質量管理工作。包括在該項目的質量內部管理、業主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質量管理審核報告等。同時，配合項目業主(業主委員會)的需求進行年度的質量管理分析調查，獲得有效的內部管理信息和業主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。
20**年12月擬將進行一次內部質量管理體系審核，將嚴格依照ISO9000：2000的要素進行，這次內審將是物業公司的第一次品質管理總結會議。
(三) 行政工作：
綜合管理部在20**年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在20**年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯等各項工作。在公司內設置建議信箱，具體設置在公司總部和各項目處，用于公司員工就公司的現狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質量體系審核。
20**年物業公司的消耗物品采購將由綜合管理部進行統一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務，有利于節約成本和規范化操作。每月的20-25號各管理處報下個月的材料采購清單，30-下月3號領取所采購的物資，在有力保障項目處正常運轉的同時，注意費用的有效控制。
20**年物業公司還要慢慢的溶進四川成都乃至西南的物業管理市場，參加行業協會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業活動。對四川省的物業管理行業進行理論性的研究，為公司發展指明道路方向，同時也在物業管理行業打下華神物業的烙印。
(四) 企業文化和品牌打造：
華神物業是年輕企業，依托華神集團和四川的大經濟環境發展，華神物業繼承了華神集團了優良傳統，打造企業品牌，鑄造朝氣逢勃的企業文化。在20**年物業公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。如：崗位技能競賽、服務水平競賽、籃球賽、棋牌賽等，以此加強企業的凝聚力，增強員工的歸屬感，激發員工的工作熱情。嚴肅工作紀律，從細小處做起，如：著統一服裝上班、見面問好、主動為業主提供幫助、下班整理自己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時積極參與有關物業管理的各種會議和培訓，在業界建立形象。
三、經營管理工作：
二零零四年，經營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項目中挖掘項目的相關資源進行經營，指導項目部開展經營管理工作。核算項目部的經營情況，根據實際情況和計劃來調控，以達到經濟效益最大化。20**年的兩個經營項目，在年底都進行了剝離。因此，20**年經營管理部主要進行物業管理項目的經營工作，兼而尋找新的項目。
四、收支預測：
收入：按照先前的預測，二零零四年擴展23萬平方米的管理面積，按目前已經有可能的大觀園項目方案來計算，已經有15萬平方米。年開支72萬，收入74萬，收支相抵，除去不可預見的因素，則該項目持平。若按另外擴展8萬平方米面積，每平方米0.4元計算，則年收入38.4萬。預測利潤率為10％，即3.84萬元。綜合計算，若在3月份前進駐大觀園項目則盈利不超過1.5萬元。若在換取企業等級資質后，順利拓展8萬平方米的項目，預算盈利1.92萬元。隨著管理面積的擴大，利用資源可開展多種經營項目，但由于可變性和不可預測性，在此不對此做測算。據此，綜合計算，公司明年總收入24萬(工業園)、74萬(大觀園)、38.4萬(拓展新項目)，共136.4萬元。
支出：工業園管理處全年支出預算22.8萬，大觀園項目全年支出預算68萬，拓展新項目支出預算34.56萬，公司本部支出10.4萬，則全年總支出為135.76萬元。
利潤：136.4-135.76=0.64萬元。
華神物業在二零零四年必須得到一個質的提升、積累，面對困難打開一個新的局面，公司才能向前走。在下一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新的經營方式，力爭取得最大的經濟效益。本工作計劃是公司二零零四年各項工作計劃的大綱，詳細計劃以本大綱為主體展開。
附表1
收入預算表(20**年)
附表2
支出預算表(20**年)
附表3
公司本部支出預算(20**年)
附表4
工業園管理處費用預算(20**年)
附表5
公司20**年度拓展部費用預算
篇2：上半年物業公司工作總結及工作計劃
上半年物業公司工作總結及工作計劃
本年度是物業公司開拓進取的一年，本部門在公司領導的帶領和關懷下，在公司其它部門的支持與配合下，經過上半年全體物業員工的艱苦努力，雖然落實及完成了一些工作，但也依然存在不少的問題，下面就本部門及我個人上半年的工作情況進行簡要的匯報。
一、主要工作完成情況
(一)各小區公共設施設備盤點臺帳建立
目前**物業各小區在設施設備的管理方面仍是一個薄弱環節，設備維修養護是影響設備使用性能及使用壽命的至關重要的因素，為此，物業總部制定《設施設備管理規程》及配套的管理表格，經過近半月的時間，在小區管理處的密切配合下，完成了各小區公共設施設備的臺帳建立工作，這為設施設備的動態、有效管理打下基礎。
(二)**華庭臨時停車收費系統升級工作
小區停車管理系統在投入時并沒有使用原系統的自動計費、記錄存檔功能，而只是采用考勤卡鐘紙卡的方式，存在不確定性及易引發爭議，為進一步規范管理工作及提升工作效率，物業總部聯系捷順道閘公司就道閘的升級問題進行商討，在采購部協助下最終先在**華庭進行升級試點，如效果理想將推廣至其它小區。
目前**華庭臨停車輛進了均使用專門制作的"車輛臨停IC卡"，由道閘服務器記錄進出時間及系統自動計費，所有記錄均儲存于服務器上，從六月份起已與公司財務部進行對接，每天15日及25日分兩次由小區行政助理拷貝該時段的臨停車輛出入記錄遞交財務部。
(三)**華庭物業服務合同續簽工作
**華庭物業服務合同將于20**年11月1日到期，物業總部協同小區管理處提前做好相關準備工作，對各委員及可能出現的情況進行分析及預期，20**年7月24日物業公司協同管理處與**華庭業委會召開座談會，會議中管理處魯經理向委員會作了工作匯報，聽取委員的意見建議，**華庭的物業管理工作得到了各業委員委員的一致肯定，順利簽署了新的物業服務合同。
(四)管理人員統一工服著裝
統一的制服著裝是一個公司的形象表現，能給與客戶專業與信任感，為此，物業總部經過與各小區管理處會議磋商后，向公司提出制服制作申請，制服分兩年折舊，員工在折舊期未滿前離職即扣減相關制服費用，制服歸員工所有。在行政及采購的協助下，目前制服已制作到位并投入使用。
(五)**豪廷最后一期樓宇入伙工作
公司高度重視**豪廷最后一期樓宇的入伙交樓工作，在交樓工作的籌備與組織安排上，營銷部更是發揮了積極的作用。與以往的交樓工作不同，這一次的交樓工作，我們準備得更充分，相關工作做得更細致，并且在物業系統內合理調配人員支援，達到協同作戰，極大地發揮了團隊作戰的精神，由于準備充分、安排周密，今次交樓是空前成功的，收樓戶數、交樓運作順暢性、業主的滿意度均有大幅的提升，美中不足的是，我們雖然的充分的時間，但配套設施與工程遺留問題的跟進仍不如理想。
(六)**華庭視頻監控系統全面維修
**華庭小區監控由于投入使用的年限已久，同時在前期欠缺系統性的維護跟進，所以故障頻發，給安全管理工作帶我極大的不利，導致管理上處于被動狀態，考慮到維修的工程量大，在人員工作任務重的情況下，我們對工作任務及人員安排進行合理的調配，在物業總部維修處組織牽頭下，由公司采購材料配件，在將近一個月的時間里，對故障線路及設備全面進行了維修更換，該項工作既解決了監控故障頻發的問題，也大大節約了公司的支出。
以上就上半年完成的一些專項的工作進行簡要匯報，客觀上我們的各項管理工作是在按部就班的進行，但總結分析后，我們不得不承認，我們的管理工作仍存在很大的不足，仍有很多地方有待我們去改善及努力。
二.存在的問題及努力的方向
(一)良性的溝通協調機制有待加強
由于各小區管理項目所處位置分散，所以在日常的管理溝通協調方面受到一些阻礙，因而導致工作的執行到位率仍有待加強，針對此種情況，從20**年7月份起，物業公司已建立起"每月兩會"的制度，時間定在每個月的頭尾兩個星期六上午進行，通過會議及時總結工作開展的情況，提出需協調完成的工作事項，同時就一些共性存在的小區管理問題進行交流，共同商討解決辦法。與此同時，在實際的操作過程，關于溝通協調的機制我們將不斷優化，以期取得更好的效果。
(二)業務監管指導不夠到位
在上半年管理工作中，各小區管理處雖然也兢兢業業地努力完成各項工作，但管理服務質量的提升仍未能達到公司的期望，在維修服務、環境管理、裝修管理、客戶服務等方面管理都不同程度地存在一些問題，這反映出物業總部對下屬各小區管理處的業務指導仍有待遇加強。在往后的工作中，我們將強化工作監管機制的有效運作，做到層級管理，權責分清;在監督控制上，我們充分運用每月的項目大檢查及時發現項目管理存在的問題，及時采取糾正及預防措施，力求在將問題消除于萌芽狀態基礎上做到防微杜漸，不斷優化服務質量。
(三)安全管理工作欠缺系統性
上半年，在安全管理方面各小區均不同程度地發生了一些失竊與消防案件，雖說對比起周邊其它小區外界給予**物業仍是較高的評價，但我們也應反思:如何進一步完善我們的工作，達到法律上的免責，如何盡可能的消除一些隱患漏洞，轉變我們工作上的被動?同時在保安管理統籌、保安員工培訓、安全應急反應等等方面我們都存在極大的不足，這是擺在我們面前的一個重要課題。結合其它一些多項目同時在管的物業公司經驗，我們是否有必要在物業總部設置保安主管部門，以有利于保安管理的雙重監管及系統性，值得我們再深入思考。
(四)管理人員的素質提升及拓展訓練不足
目前物業公司的在職管理人員，基本上都是老員工，其中部分的管理人員是從基層崗位提升起來，在知識結構、先進管理經驗吸收、管理綜合素質提升等方面均有迫切的需求，員工是與企業在共同升長的，企業在大力發展，管理人員的素質提升也應緊隨其后，培訓的方式可以是內部專業講師培訓與外部參觀學習同步結合，但關鍵是要切合相關人員的培訓需求，同時建立起相關的培訓考核機制，讓受培訓者主動去學習，以先進促動后進，這樣才能達到良性循環、持續提升。
(五)員工工作責任心與積極性不高
綜觀上述的種種不足及存在的情況，歸根結底是由于員工的工作責任心與積極性不高所致，再深入一點去分析，工作績效考核體系沒有建立應是問題的關鍵，試想，如果工作中做多做少、做好做壞對個人的薪酬及提升沒有影響，何來的工作責任心與積極性?工作責任心與積極性在工作上的表現就是工作的緊張感，高昂的精神面貌，這樣，我們有理由相信在此基礎上業主客戶會有另一種感受。
綜上所述，建立具有挑戰性的薪酬體系、輔以行之有效的績效考核體系是能從根本上解決問題的，在公司的支持下，我們往后應從這一個方向作出努力。
**物業管理工作作為**發展一個組成部分及重要環節，還需要繼續得到各方面的繼續支持，只有公司上下共同努力，才能推動**物業管理工作的新局面。同時，我們也有信心，在公司的領導下，憑著全體物業員工的辛勤努力，我們一定能做得更好!
篇3：物業公司年工作總結及新年工作計劃
物業公司20**年工作總結及新年工作計劃
在將過去20**年，在公司的領導下、區域經理帶領下，以服務承諾為基礎。經廣大員工的努力，在以下方面取得了一些進步。主要表以下方面：
1、商鋪占道經營方面經過長期不懈努力的監管、糾正，已基本絕跡。
2、樓層、內庭花園內的亂晾曬現象，雖然還未能全面杜絕，但經大力整治已大為減少。
3、在交通治理方面，雖然還有很多不如意的地方。但道路兩邊停車方面已基本杜絕。
4、在屋村事務方面：一些基本事務都能及時處理，使廣大住戶認識到屋村管理員不只是單純的保安。而是能全方位為業主提供服務的服務者
5、對專業公司的監管方面也加大了力度，發現問題能及時跟進，反饋給專業公司處理。
6、在治安防范方面，雖然還存在很多不足，但也能在各區的配合下發現并拿下偷車及入屋搶劫的罪犯。
7、經常檢查消防設施使其完好，以備不時之需。
當然以上微不足道的一些進步，距離給廣大業主、住戶一個安全、文明、舒適、和諧的生活、工作環境還有很大距離，存在很多不足。
一、治安方面：20**年度本區域發生了一宗殺人(*6-*0*)幾宗入屋盜竊(*7-*0*)等重大治安案件，及多宗自行丟失案。
究其原因：主要是管理員的治安防范意識不強、工作責任感不足、沒有認真履行崗位責任制。以及本區只是半封閉小區，又是**的商業中心，加上租戶多，變動大，車輛停放點分散、不集中、難管理而引至。
為使治安方面得到根本上的好轉：首先管理員要有憂患意識加強責任心(可考慮連帶責任，誰崗位出問題，確實人為所至崗位可作扣罰)。并與治安部門加強溝通多檢查區域內出租屋狀況，及時了解治安隱患，對那些(三陪、無業人員)及時清理出小區。
二、對專業公司的監管：對專業公司沒有履行有關職責時，需已跟進但沒取證，要做出處理時不能提供依據。
為了更好監管專業公司的工作，首先要求學習更多的專業知識。公司與專業公司訂合同時要細化(時間、要求、效果、處罰)等方面要清楚，同時也要讓各基層管理員了解上述 情況以便更好地監管。
三、對室內裝修及區內施工的監管：由于“二手”市場興旺20**年我區的室內裝修有差不多二百戶，以及走廊改造工程。所發出噪聲、產生灰塵。加上違規施工(擅自拆墻、更改各種線路、管道等)造成危害樓宇主體結構，禍及樓上、樓下(如：產生滲漏、掉天花、對講系統失靈、接收不了電視節目等)對居民的日常工作、生活所帶來的影響就可想而知。另裝修人員無證入會增加治安隱患。
究其原因：“二手”業主不清楚小區各項管理規范，更加沒有要求自己工人遵守有關規定。加上大堂及外圍管理員監管不力，對違現象不處理、不上報所造成。
為更好監管各類裝修及施工：建議公司對“二手”補發業主手冊(讓其了解小區的管理規定)裝修時簽訂“裝修管理責任書”明確雙方的責任，管理公司對違規行為一定要其整改(不惜訴訟)令違規業主無機可乘。其次各管理員要認真履行工作職責，熟悉監管知識大膽管理及時糾正違章行為。
四、消防方面：雖然本區20**年沒有發生大的消防事故，但也發生過因管理員沒有及時發現煤氣滲漏而自燃。燒傷業主(*5座)事故。
可見除定期檢查消防設備外，住戶消防安全意識也要提高，故要大力宣傳防火及逃生知識。各管理員防火意識也要加強，發現隱患要及時處理、上報(如發現煤氣味等)
五、交通管理：......