舊城區物業管理特點、現狀及問題
本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。
一、特點
要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。
舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。
第一，舊城區數量多面積大。
解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％
第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。
一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。
第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。
就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。
第四，舊區的房屋福利性成份比較重。
由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。
第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。
舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。
第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。
舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。
二、現狀
舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。
從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。
由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。
東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。
總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:
第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變
由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。
第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大
舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。
第三，群眾對舊城區物業管理意見多
業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。
第四，物業管理經費缺乏
新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。
第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全
雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。
三、發展
目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。
第一，領導重視，政府真抓實干
舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。
第二，更新觀念，轉換管理體制
首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。
第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件
針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。
第四，理順關系，規范業主委員會制度
舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。
同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。
第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制
舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。
同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。
第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式
要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。
一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。
二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。
三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。
第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展
要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。
總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。
篇2：舊城區物業管理特點、現狀及問題
舊城區物業管理特點、現狀及問題
本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。
一、特點
要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。
舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。
第一，舊城區數量多面積大。
解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％
第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。
一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。
第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。
就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。
第四，舊區的房屋福利性成份比較重。
由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。
第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。
舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。
第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。
舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。
二、現狀
舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。
從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。
由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。
東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。
總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:
第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變
由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。
第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大
舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。
第三，群眾對舊城區物業管理意見多
業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。
第四，物業管理經費缺乏
新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。
第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全
雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。
三、發展
目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。
第一，領導重視，政府真抓實干
舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。
第二，更新觀念，轉換管理體制
首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。
第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件
針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。
第四，理順關系，規范業主委員會制度
舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。
同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。
第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制
舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。
同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。
第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式
要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。
一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。
二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。
三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。
第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展
要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。
總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。
篇3：舊城區商業街開發模式探討
舊城商業街開發的模式探討
1 研究的目的與意義
傳統商業街由于其獨特的地位,它的改造與再開發成為城市空間內部調整的一個舉足輕重的熱點,國內外有很多著名的實例:國外通過恢復與重建傳統商業活動中心而形成的富有傳統特色的步行商業街,如德國慕尼黑的商業步行街區、美國舊金山的漁人碼頭等(PIER 39),往往作為城市復興的成功標志[1]:國內也有北京的王府井、琉璃廠、上海的南京路以及南京夫子廟等改造項目。
1.2 舊城商業街發展現狀與面臨問題
舊城商業街一般處于舊城的中心區,具有悠久的歷史人文傳統以及交通便利等特點。但目前作為城市歷史文明的主要象征之一的舊城商業街,非但不復往日的繁華,更面臨衰敗的危險?？偨Y商業街的存在與發展[2],取決十多種不變因素和可變因素,這些因素統稱為環境因素,主要包括生產力的發展、消費入口的聚集、商業設施的規模與檔次、城市基礎設施建設的完好程度。而其中有一些客觀因素如生產力等問題是很難在短時間發生改變的。因此,本文主要分析與研究舊城商業街在規劃布局、經營模式、交通、輔助設施等方面存在的問題。
1.2.1 現有布局狀況與交通問題
世界各大城市的多種類型商業街,均反映出傳統區位理論與現代布局理論的撞擊、蠶食與結合:由于傳統商業街幾乎都位于城市的幾何中心,因此商業街往往同時擔負著城市干道的職責,因此造成了現在商業流與人流混為一體的特定格局,加上傳統商業街原有線形的空間,使商業設施營業場所腹地過于狹窄,迫使大量顧客擁擠在商業中心的交通干線上;再者,很多城市舊城商業街一般形成于車馬交通時代,街道寬度遠不能滿足現代都市大規模的交通流量要求,因此容易造成人車混雜擁擠堵塞。而由于傳統商業街交通便捷性的降低,使購物者望而卻步。但是,如果為解決交通問題簡單加以拓寬,一則破壞原有親切的街道尺度,再則將造成較大規模的拆遷,使開發成本劇增。因此一些城市將商業街改造成為步行街,既可以改變人車混雜的交通危險性,另外為在商業街中增加綠化、小廣場、小品等設施以創造良好外部環境提供了場地,但這依賴于在區域的范圍內調整交通結構。
1.2.2 購物環境
對于商業建筑而言,客源是最重要的,現代都市生活對于購物環境的要求越來越高,在國外有的大型商場設計為公園式購物環境[3],使顧客在購物過程中享受到旅游的樂趣。一般來講,商業街存在購物環境品質低劣、基礎設施老化嚴重、輔助設施嚴重不足等方面缺點,不能滿足現代人需要的安全、舒適、便捷、多樣化、參與式的購物環境要求。
1.2.3 經營方式與競爭方面問題
縱觀商業街發展的內外部環境,傳統商業街一方面要面臨多個新興商業街的竟爭壓力,即與新興商業街爭奪顧客的隱性壓力;另一方面傳統商業街又將面對———購物中心、超級市場的顯性挑戰。尤其是后者,在經營與運作模式方面,相比較新興零售業態的超市、商場等,傳統商業街存在運作模式單一、規模小等方面的問題[4],從而也導致在效益、成本、貨源、以及產品宣傳環境改善的投資等方面都處于劣勢,而因為處于城市中心地帶,高昂的租金以及其它各種費用使得小本經營的商業鋪面,包括很多著名的老字號不堪重負,這樣,一方面傳統商業街遠未能達到現代都市不同層次顧客多樣化需求,因此對客源市場有著嚴重的影響,導致營業額的減少,更加使商業街無力改變自身的運營環境,只有任由其惡性循環,最終導致商業街的衰敗,但從另外一方面而言,這種商業模式對保持城市多樣性方面具有不可估量的價值[5],無論是從蘊涵的文化價值還是商業價值來看,任其衰敗都是非常不明智的。綜上所述,舊城商業街的改造,無論從城市還是自身角度都勢在必行。
2 國內外發展動態
舊城商業街改造的成敗不僅擔負著自身經濟、社會環境狀況改善,還要帶動舊城區復興的重任,從另一方面而言,由于涉及面太廣,不確定因素太多,人們認識到舊城商業街開發的復雜性與艱巨性,因此迫切需要對國內外已有的實例進行總結分析,為今后相關項目提供指導與借鑒作用。
從國內外商業街改造的情況來看,可分為不同的類型,例如從改造的范圍來講分為(街區)整體改造與(街道自身)局部改造兩種;從改造的力度可分為全部拆建、局部拆建與以環境改造為主的三種模式;從開發主要參與者來看有政府主導;政府與開發商合作開發;政府、開發商、市民共同參與等模式。
2.1國外(西方為主)
西方發達國家在商業街改造方面積累了豐富的經驗[7-10],例如大多從街區甚至城市的角度,來整體考慮商業街區的改造與開發問題,另外市民階層能夠在參與開發中發揮一定的作用,也體現出其成熟性,因此這樣的案例通常能取得較好的經濟、社會效益。
歐洲的許多城市有將歷史保護區作為步行商業街區規劃設計的。德國慕尼黑的步行區就是商業街與歷史保護區的結合,以市政廳所在的瑪利亞廣場為中心,向周圍地區輻射。西班牙城市巴塞羅那將中世紀形成的歷史街區開發為一大片步行街區,形成了豐富多彩的城市空間(
圖1)。在北美,由于氣候條件,發展了室內購物中心,20世紀80年代,北美的城市更新計劃的特點就是室內外空間、公共與私有空間相結合,形成容許部分車輛通行的步行商業街區。2.2國內
由于地區間發展很不平衡,各城市的舊城商業街面臨問題、規劃決策者的專業素養也有很大差別等原因,比較西方普遍采用比較成熟的模式而言,國內城市之間舊城商業步行街的再開發改造水平參差不齊,下面想重點就以改造的力度來劃分的不同改造模式來探討國內舊城商業街改造存在的問題(如表1)。
3 三種不同改造模式的比較
以改造的力度來劃分的三種模式在國內城市都有相應的實例:由于北京、上海、長沙三個城市在經濟、社會、地域等方面的差異,孤立地比較商業步行街改造的成功與否,意義不大,而應該立足各自案例在城市中的地位與作用以及自身特點進行具體分析。
3.1區域背景與自身特點的影響
例如從區域背景來看,各城市情況各不相同,上海對于舊城區的整體改造由于采用內部調整與對外擴張相結合的策略;而長沙與北京主要立足于原有城市結構基礎上的內部調整;從商業街自身問題來看,上海因為其區位優勢而擁有廣大的客源市場,可以確保傳統商業街上商鋪(特別是老字號)能夠在市中心高昂的費用要求下生存,而持續有效的城市空間結構調整使南京路步行街的交通問題在區域內得到調整,加上南京路本身就是具有“兩高”(高成本、高消費)特點的商業街,因此只存在改善環境的問題;而長沙案例中的店鋪就沒這么幸運,由于城市整體消費水平以及外來客源人數的限制,傳統店鋪在面對大型連鎖店、超市、商場的競爭中,本來就難以維持,因此在環境、交通、經營方式等方面都需要改變;北京雖然在區位上與上海相似,也擁有足夠的客源市場,但由于在城市空間結構以及商業街運作模式存在一些問題[7],需要解決的問題與長沙相似;從建成時間以及開發模式來看,北京上海幾乎是同一時間,長沙稍晚。
3.2 改造模式的選擇
從各案例采用的模式來看,主要是從時間、區位、現在面臨問題等方面出發,也反映了各自在經濟社會等方面的特點:首先,上海與北京案例基本還是以政府開發為主,而長沙則是由政府對前期的投入與開發商后期建設相結合的模式。一方面可以看出開發模式在市場化運作程度在時間上的差別,另一方面,主要也是由于原有商業街經濟狀況決定的,上海不用考慮這個問題,因此只要從環境角度入手,北京由于除環境以外還存在交通等其它問題,因此進行拓寬街道等局部調整,而長沙主要從經濟角度,解決傳統商業街經營方式存在的問題,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配給開發商的極端模式。
3.3 改造的效果比較
對于舊城商業街改造效果的評估,主要針對上述那些通過改造能夠起作用的因素進行量化分析。改造的效果首先要解決商業街面臨的實質性問題,由于三者情況不同,因此很難就單項作出比較,但從商業街可持續發展的角度,由于傳統商業街與其他商業機構與設施相比較主要是在傳統文化上具有優勢,因此改造的重點就是要維護傳統文化的特色,因此可以將對傳統文化的“保護性開發”成功與否作為評價商業街的一個主要原則。
“保護性開發”包涵即保護與開發兩個層面的意思:保護是指保留原街道親切宜人的空間尺度以及騎樓等有價值的建筑等;開發是指在設計建筑與環境的外部特征中運用傳統的文化符號,以體現與傳統的溝通與交流,而達到使顧客產生共鳴的目的,近年對于商業街的改造中,逐漸開始擺脫具象模仿如大屋頂等傳統建筑局部特征的初級手法,轉而用更抽象的方法追求對于傳統文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在對景觀環境改造和設計中,以深紅色花崗巖鋪筑的設施帶———“金帶”作為步行街的骨架貫穿始終,并且在步行街的中部開辟了一片綠地和“世紀廣場”,稱之為“金坪”等,體現了上海南京路作為商業金融城市中心的文化特點;而北京王府井與長沙黃興路主要在建筑的立面改造還有環境設施上下功夫,力圖體現現代與傳統的交融。
傳統商業街的“保護性開發”還包括一個容易讓人忽略的特征:傳統商業街得以存在的內涵保護,如對傳統老字號商鋪的保留,但無論是局部改造還是拆除重建,拆遷費用在總成本中占據很重要地位,這樣投資者為收回成本,容易產生“三高”(拆遷開發的高成本、出租、售門面的高價格、商品的高消費)等問題,而使很多傳統老字號商鋪被排除在改造后商業街以外,從而使傳統商業街完成“老瓶裝新酒”的轉變,就象長沙黃興路商業步行街那樣[9]。這種拆除重建的做法,由于其中涉及到傳統文化的形式與內容,以及對顧客、市民產生的表層與潛在的心理影響等社會問題,尤其是從長遠來看,給商業街帶來了哪些方面的影響等方面存在著很多的不確定因素,也引起了很多爭議:例如支持者認為,既然商業街是城市發展到一定階段的產物,那么隨著服務對象的改變,在功能與結構上也應該相應變化,對于商業街的經營者也應該遵循優勝劣汰的市場競爭法則;而反對者則主要從社會倫理的角度,即商業街改造服務對象的層次和范圍問題提出疑義,商業街的改造是否應該將原來經營者(老字號)以及相關消費階層的利益排除在外?這其中還關涉到開發的另一個層面,即開發的參與范圍與開發利益的分配問題,目前來看,如何改變政府與開發商在開發中權利分配的壟斷地位,而更有利于推動社會公平等方面也值得進一步探討與研究的問題。
從開發范圍造成的效果來看,由于上海南京路商業街改造作為城市整體開發中的一個有機部分,開發效果比較理想;北京王府井商業街在區位優勢與上海相似,號稱北京的“金街”,但由于北京本身商業設施過剩、商業街所在位置交通等問題仍然存在,開業不久就陷入冷清之中;而長沙黃興南路步行街的改造也不容樂觀,由于只涉及到街道“一層皮”的改造,而沒有將與其相連的街區考慮在內,雖然環境以及城市公共空間上相比較原來有了一定的改善,在目前也一定程度上滿足市民要求,但根據馬斯洛人心理需求的“五層次原則”,可以預見,隨著人民生活水平與文化素質的進一步提高,僅僅商業街的“一層皮”改造,在城市空間規模以及多樣化需求等方面,很難滿足一個城市幾百萬人口對城市中心區的需求,從經濟效益來說,昂貴的地價和租金、不菲的物業管理費、居高的成本勢必使商品零售價水漲船高,再加上含金量模糊的名貴品牌,都可能讓顧客望而卻步,勢必影響客源市場;另一方面,與煥然一新的商業街具有很大反差的是,商業街后面衰敗的舊城區得不到及時的改造,經濟、社會、環境等問題仍然存在,商業步行街對舊城區的發展沒有發揮應有的作用。
4 復合開發模式的提出
從前面的分析看出,長沙模式由于存在的問題,加之選擇以追求經濟效益為主的開發策略等方面原因,導致商業街開發“開發有余、保護不足”、“局部有余、整體不足”、“形式有余、內容不足”的局面。而相對于北京上海而言,長沙所面臨的問題在中國的城市中似乎更具有普遍性:在經濟能力與客源市場有限,又無法回避自身種種問題以及與商業街緊密相關的舊城衰敗等城市問題的情況下,怎樣實現舊城商業街的改造?從可持續發展的角度來看,商業街改造的社會效益與經濟效益同等重要,因此本文更加傾向于保護與開發、形式與內容、局部與整體并重的“復合型”開發與改造模式[10]。在這里,復合開發應該注意以下幾點:開發的范圍、開發的步驟、改造的力度、改造的模式。
4.1 開發范圍
由國內外舊城商業街改造開發的成功經驗來看,舊城商業街改造從范圍來看:應該在城市空間整體開發的角度上,從原有建筑環境的保護,開發,重組與外部新建, 擴張引入新的活力兩方面同時展開,但是應該看到,各地舊城商業街的衰退程度不同,開發的目的有所區別,地域性差異較大,因此那些模式是否適用于國內城市,還需要對舊城商業街改造調整作進一步的研究。對大多數欠發達中小城市,由于在建設資金方面的限制,更應該偏重商業街內部空間環境結構的調整與轉型。
4.2 開發步驟、改造力度與模式探討
在很多城市人財物力有限的情況下, 對于舊城商業街而言,只能采取分步走的策略,首先使舊城商業街改造成為該區域經濟的推動點,將周邊的舊城區用地分二期、三期開發。在這里,改造的力度就顯得格外重要了,合適的改造力度可保證開發步驟的可持續發展,因此在開發模式上,改變政府統的“過多過死”的局面,還要避免孤注一擲的“三高”開發的出現,而是從客源市場購買力入手、降低成本,低造價地解決,走多種營銷手段相結合的多樣化開發思路[11],例如采取遵循政府、開發商(小范圍)重點項目+小規模改造相結合的開發模式,以便充分利用全社會的智慧與資源,良性帶動舊城商業街區的整體開發;從社會經濟效益而言,改造要遵循保護與開發并重的原則,主要包括以下幾個方面:保護優秀的歷史建筑與景觀風貌;挖掘歷史文化內涵,創造高品質的空間景象;開辟公共活動空間,促進城市更新[12]。最終舊城商業街的目標是向“多形式、多攻能、多空間、多結構以及立體、科學、系統”的方向發展[13]以達到良好的社會與經濟效益。
5 小結
舊城商業街在現有布局狀況與交通問題、購物環境、經營方式等方面存在著種種問題,而且由于具有的優勢,舊城商業步行街的改造成為都市復興計劃的一個重要部分,針對目前國內外舊城商業街的發展及其面臨問題,從區域背景與自身特點的影響、改造模式、改造效果等方面比較國內舊城商業街不同的開發模式,并探索適宜舊城商業街改造的方法與建議。