效率與公平兼顧--探索物業服務費定價的解決之道
3月初的物業服務費聽證會,是近期中山全城較為關注的一個話題,各方對此各抒己見。南方都市報的王記者與陳記者也電話采訪了我,部分談話的內容刊登在 3月6日的南都報上。實際上與兩位記者談完話后我也陷入深思,從業十余年,我目睹及見證了這個行業的變遷與發展,感受到身邊這座城市的變化。我隱約感覺到,我們今天對物業服務費定價的討論及一些困惑,可能會涉及一個比較本原的問題,即計劃經濟與市場經濟的比較問題,或是效率與公平的平衡問題。
撥開迷霧,讓我們對歷史作一次簡要的梳理與回顧,而問題之答案,也許可以從中覓得。
——gg開放之前,我們實行的是計劃經濟,國家與政府嚴格控制企業的一切經濟活動,對產、銷等進行統一的計劃,并統一制定商品的價格,事實證明,這是一種能夠體現公平但效率低下的經濟模式。
計劃經濟造成了生產缺乏效率,企業缺乏活力以及物質匱乏,社會發展停滯不前的情況。著名的經濟學家茅以升先生甚至指出,造成當年全國許多地方發生饑荒的“三年自然災害”,其原因是計劃經濟造成效率低下,糧食產量低,此外更由于當時計劃經濟的高度施行,導致糧食無法得到有效的調配與流通,最終造成了慘痛災難的發生。
1978年以后,我國實行計劃經濟逐步向市場經濟過渡的經濟政策。在安徽小崗村施行的家庭聯產承包責任制是一個標志,此后生產力逐步得到釋放,生產效率提高,物資逐漸豐富。
1983年以后,我國實行價格雙軌制,即政府逐步放開部分商品的價格,向市場調節過渡,但大部分商品的價格仍然由政府制定(與我們目前物業服務費實行政府指導價、市場調節價相結合的情況有幾分類似),這個階段的一些社會特征,就是開始出現一些官倒及腐敗的現象。
1988年,我國實行“價格闖關”的政策,逐步放開大部分商品的價格,引發通貨膨脹,也成為社會動蕩不穩定的一個因素。
至1993年前后,大部分商品價格實現了市場調節,計劃經濟向市場經濟過渡完成了階段性的任務,市場繁榮,商品豐富,人民群眾的生活得到較大改善,社會發展進步的速度加快?!安还馨棕堖€是黑貓,能抓到老鼠的就是好貓”,這個階段經濟發展的特征,是效率優先。
1997年,在效率優先的情況下,社會上開始出現貧富差距拉大的問題,同時下崗職工增多,下崗工人的分流與安置成為一個較大社會難題。
1998年以后,效率與公平兼顧以及效率與公平的平衡問題開始被關注,“和諧社會”的概念得以提出。
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以上資料,參考自吳曉波所著的《激蕩三十年》一書。
以史為鑒,在這個快速發展,變化萬端的時代,要根本解決效率與公平的平衡問題,無疑是很難的,需要身處其中的我們拿出大的智慧?!都な幦辍返淖髡邊菚圆ㄕf,所有制度的設計,都不可能是在事先設計得天衣無縫的情況下進行的。故此,也許對于這個時代而言,探索、改革、代價及發展將是我們繞不開的一些命題。
結合以上,結合我從業十余年的所聞、所見、所想,我想將我對這次物業服務費聽證會的一些思考整理出來,希望能夠有一個合適的機會與平臺,拋磚引玉,與各方朋友進行探索及交流,我亦深知受認知水平所限,有些觀點難免存在偏頗或失當的情況,也希望各位朋友能給予中肯的指正。畢竟在一個提倡創新及百花齊放的時代,各種思潮的激蕩,對于推動事物之發展,是有所裨益的。
*物業服務費實行政府定價,從某種意義上說,是計劃經濟的一些做法,在房地產市場發展初期,市場化程度不高之時,可起到平抑價格,防止交易混亂的作用,能夠體現公平的原則。
*當房地產市場發展逐漸成熟時,政府限定價格,則在一定程度上會限定企業的發展空間,影響其發展動力,從而對行業整體服務水平的提高造成影響,不能體現促進效率的原則。本人認為,目前市場上的大部分物業公司都維持在低水平運作的狀況,政府限價是其中的原因之一。
*在房地產市場發展市場化程度較高的地區,政府限定物業服務費價格,容易陷入一種兩難的、爭吵的局面,因為低端房地產項目的客戶,會認為政府制訂的服務費價格還不夠低,而部分高端項目的客戶則認為政府限定服務費的價格,會影響小區服務的水平,從而影響其物業的保值與增值,也會產生不滿。
*對于大家爭議最多的車位租金的問題,本人認為,政府保護消費者的出發點是好的,但限價的直接結果是導致車位的租、售價值比倒掛(以中山為例,政府限定車位租金為240元/月/個,若以售價為8萬元/個來計算,則買一個車位一次性花費的資金,相當于可以支付約27年的租金),于是便出現這樣的一些現象——1、業主大都只租不買,而開發商為了回籠資金,則采取只售不租的策略,雙方展開搏弈。2、為了迫使業主買車位,部分開發商阻攔、阻止不買車位的業主進入小區,部分小區因而發生惡性的沖突及對抗的事件。3、許多開發商在車位上積壓、沉淀的資金比較多,影響其資金使用的效率,也影響其再開發的行為,進而對房地產市場的供應及城市的建設與發展也造成一定的影響。
我們是否應該反思,這些帶有一定的普遍性的現象,是否說明我們的制度設計存在問題?這樣的制度設計是否有違反價值規律的情況?
*尋找符合事物發展規律的解決之道——效率與公平兼顧,尋找效率與公平的平衡點。
1、建議參考目前房地產市場中將商品房及經濟適用房或廉租房進行區分的作法,即將市場產品及公共產品區分開,具體說來,就是涉及公共產品或服務的價格,例如供水、供電、公交或經濟適用房及廉租房的服務費等價格,由政府統一制訂,而其它市場產品的價格,則實行市場調節。關于商品房
的物業服務費價格,建議實行逐步放開,市場調節的做法,具體的價格由買賣雙方自行約定,在簽定《商品房購銷合同》及《前期物業管理服務協議》中給予確認。2、建議在房地產項目的規劃方案中設定好地下車庫車位(開發商產權)及露天車位(公建配套)的比例,露天車位的租金由政府制訂價格,實行先到先得的做法,而開發商產權的車位,其售價及租金則實行市場調節。
篇2:印發《青島市住宅物業服務定價成本監審辦法》通知
關于印發《青島市住宅物業服務定價成本監審辦法》的通知
各區、市物價局、物業管理行政主管部門,各物業管理企業,各有關單位:
為提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性,規范物業服務定價行為,根據國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的通知(發改價格[20**]2285號)、山東省物價局關于印發《山東省政府制定價格成本監審實施細則》的通知(魯價調發[20**]102號)、青島市《關于物業服務收費管理暫行辦法》(青價房[20**]13號)等有關規定,結合我市的實際情況,制定了《青島市住宅物業服務定價成本監審辦法》,現印發給你們,請遵照執行。
青島市住宅物業服務定價成本監審辦法
第一條 為提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性,規范物業服務定價行為,根據《物業服務定價成本監審辦法(試行)》、《山東省政府制定價格成本監審實施細則》等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市、區(市)價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準,對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。
第三條 本辦法所稱物業服務,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱物業服務定價成本,是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。
第四條 物業服務定價成本監審工作由市、區(市)價格主管部門組織實施,市、區(市)物業管理行政主管部門應當配合價格主管部門開展工作。
市南區、市北區、四方區、李滄區和嶗山區實行物業管理的住宅小區物業服務定價成本監審工作由市價格主管部門負責;各縣級市、城陽區、黃島區實行物業管理的住宅小區物業服務定價成本監審工作由所在地區(市)價格主管部門負責。
第五條 各區(市)行政區域內物業服務企業數量眾多的,可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。
第六條 物業服務定價成本監審應當遵循以下原則:
(一)合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定。
(二)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。
(三)對應性原則。計入物業服務定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。
(四)合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。
第七條 核定物業服務定價成本,應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
第八條 物業服務定價成本由綜合管理服務費用(含人員費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊)、環境衛生清潔費用、秩序維護費用、綠化養護費用、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和養護費用、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用及經業主同意的其它費用組成。
第九條 人員費用,指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費,以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
第十條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、通訊費、水電費、取暖費、書報費及其它費用。
第十一條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下,為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。
第十二條 固定資產折舊費是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。
第十三條 清潔衛生服務費用是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、清潔用料費、環衛所需費用等。
第十四條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、保安人員人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
第十五條 綠化養護服務費用是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
第十六條 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、養護服務費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
第十七條 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用,以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準,據實分攤。該項費用應經業主大會同意后方可計入成本。
第十八條 經業主同意的其它費用是指業主或業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。
第十九條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第二十條至第二十五條規定的方法和標準審核。
第二十條 住宅小區物業管理服務人員是指直接從事住宅小區物業服務的人員,包括在崗職工(含合同制職工)、臨時工及其它聘用、留用的人員。
各項人員數指標均按價格主管部門測定的平均數確認,平均數的測定應當根據抽樣調查結果加權平均數確定。抽樣調查結果應當根據該住宅小區服務類別、小區總建筑面積、出入口設置等因素測定。
第二十一條 人員工資(包括以貨幣形式向職工發放的工資、獎金、津貼等各種報酬)原則據實核定,但平均工資不得超過統計部門公布的上年度城鎮在崗職工平均工資。人員工資總額按照核定的人員數量和人均工資核定。
第二十二條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定;工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定,住房公積金和社會保險費的計提比例按政府規定比例確定,超過計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支,不得在其它項目中重復列支;其它應在工會經費和職工教育經費中列支的費用,不得在相關費用中重復列支。
第二十三條 固定資產折舊方法采用年限平均法。折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限時,成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算;個別固定資產殘值較低或者較高的,按照實際情況合理確定殘值率。
第二十四條 物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的,該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十五條 物業服務企業只從事物業服務的,其所發生的費用按其所管轄的物業項目的物業計費面積或者應收物業服務費加權分攤;物業服務企業兼營其它業務的,應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤,然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。
第二十六條 本辦法未具體規定審核標準的其它成本費用項目按照有關財務制度和政策規定審核,原則上據實核定,但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。
第二十七條 本辦法自20**年2月1日起施行,有效期至20**年12月31日止。
附:物業服務定價成本監審表
附:物業服務定價成本監審表
()年度
住宅物業項目名稱_______________
住宅物業項目地址_______________
物業服務企業名稱_______________
物業服務企業資格等級_______________
物業服務企業法定代表人_______________
物業服務企業地址_______________
郵政編碼_______________
負責人_______________
填表人_______________
電話_______________
傳真或郵箱地址_______________
物業服務企業蓋章
年月日
表一:物業服務企業基本情況表
項目 | 行次及關系 | 上報數 | 核增數 | 核減數 | 核定數 | ||||||||||||||
一、物業服務企業基本情況 | 1 | ||||||||||||||||||
1、注冊資金(元) | 2 | ||||||||||||||||||
2、服務小區數量(個) | 3、 | ||||||||||||||||||
3、服務小區面積(平方米) | 4、 | ||||||||||||||||||
4、物業服務費總收入(元) | 5、 | ||||||||||||||||||
5、注冊資金(元) | 6 | ||||||||||||||||||
6、固定資產(元) | 7 | ||||||||||||||||||
7、流動資產(元) | 8 | ||||||||||||||||||
8、實收資本(元) | 9 | ||||||||||||||||||
9、所有者權益(元) | 10 | ||||||||||||||||||
10、企業凈利潤(元) | 11 | ||||||||||||||||||
11、企業凈資產利潤率(%) | 12=11÷10×100% | ||||||||||||||||||
二、服務小區交付時間 | 13 | ||||||||||||||||||
三、服務小區占地面積(平方米) | 14 | ||||||||||||||||||
四、服務小區綠化率(%) | 15 | ||||||||||||||||||
五、服務小區入住率(%) | 16 | ||||||||||||||||||
六、服務小區應收費面積 | 17=18+21 | ||||||||||||||||||
(一)住宅面積 | 18=19+20 | ||||||||||||||||||
1、多層住宅 | 19 | ||||||||||||||||||
2、高層住宅 | 20 | ||||||||||||||||||
(二)非住宅面積 | 21 | ||||||||||||||||||
七、物業管理用房面積 | 22 | ||||||||||||||||||
八、服務小區公共配套 設施項目及面積 | 23 | ||||||||||||||||||
九、電梯數(部) | 24 | ||||||||||||||||||
十、增壓水泵數(臺) | 25 | ||||||||||||||||||
十一、服務小區物業服務人數(人) | 26 | ||||||||||||||||||
十二、物業服務費收入情況(元/年) | 27 | ||||||||||||||||||
1、應收物業服務費 | 28 | ||||||||||||||||||
2、實收物業服務費 | 29 | ||||||||||||||||||
3、物業服務費收繳率(%) | 30=29÷28×100% | ||||||||||||||||||
4、實際平均單位面積物業服務收入(元/平方米) | 31=29÷17 | ||||||||||||||||||
十三、物業共用部位共用設施設備經營所得收益 | 32=33+34+35 | ||||||||||||||||||
1、車位出租及停車服務收費等收益 | 33 | ||||||||||||||||||
2、娛樂、休閑等場所的經營收益 | 34 | ||||||||||||||||||
3、其它收益 | 35 | ||||||||||||||||||
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