住宅小區停車收費決策權應交還市場

　　有媒體日前從國家發展改革委獲悉，近期已放開24項商品和服務價格。其中，對于非保障性住房物業服務和住宅小區停車服務收費，可以由業主委員會采取公開招標的方式，選聘服務質量好、收費標準低的物業服務企業。

　　隨著民眾生活水平的普遍提高，近幾年我國各地私家車保有量快速增長，而私家車業主的增多也導致小區停車問題凸顯。困擾業主們的主要癥結不僅表現在車位日漸稀缺、晚歸時“一位難求”，而且物業公司在車位管理中多保持強勢態度，包括隨意漲價、差別化收費、擅自改動公共地段功能、車輛安全保障不到位等，也引發了業主們的不滿情緒，甚至成為一些糾紛事件的導火索。但對于一些物業公司而言，人工、水電費用的上漲也讓其頭痛不已，難免抱怨停車收費無法與成本開支相匹配，業主在車輛管理方面不能提供應有的配合。顯然，小區“業主”與“管家”都有各自的利益訴求，小區停車服務已成為其矛盾集聚的重要節點。在當前物業服務市場已經成形的語境下，只有暢通兩者間的信息溝通渠道、平等話語權、讓停車服務供求雙方展開充分博弈，才可能利用市場自發調節機制發現出清價格(m arket-clear-ingprice)，讓業主們享受到高性價比的物業服務。就此而言，發改委等部門放開相關領域定價權限，有助于進一步厘清政府與市場的邊界，以“無形之手”撫平小區停車服務中的各種沖突，其間行政部門應將著眼點更多投放于監管框架設立與市場秩序維護當中來。

　　事實上，小區停車費可以拆分為土地使用費與保管服務費用兩部分，前者則根據性質不同又有所區分。依照我國《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。據此，業主與物業間需要協商討論的主要標的就在于小區公共場地停車的收益歸屬與分配，以及物業方在提供智能管理系統、車道規劃、衛生保潔、安全保護等服務后所應獲得的對價標準。依照法理，如果物業方存在擅自擴大收費范圍、提高收費標準等違規行為，業主可以提出抗辯并向人民法院提出申訴。然而在實踐中，業主通過這一路徑維權的成本較高，且取證、評估、申訴等流程較長。相形之下，以業主委員會為小區業主代言人向市場公開招標物業公司的途徑，更有助于體現業主自治的管理思路，并可通過“用腳投票”權全方位約束物業管理方日常經營行為，倒逼其自動提高服務品質、規范收費行為?？梢?，在由行政指導為主向市場化管理轉型的過程中，小區停車收費與服務將加速趨同，有助于業主意見的充分表達與汲取，是為化解居住區域停車矛盾的必然方向。

　　恰因此，規范住宅小區停車服務收費的核心抓手就在于規范業主委員會運作、培育成熟的物業服務市場?？陀^而言，大型小區業主人數眾多、態度各異，自發形成合力需要經歷較多磨合環節。對此，居委會等基層行政部門以及房管局物業辦公室等職能機構應當發揮出積極作用，組織、指導各小區盡早召開業主大會，提高業主委員會成員的產生效率、盡早為廣大業主代言發聲。另一方面，對于物業服務監管，發改委此次強調了行業主管部門與價格主管部門的職責履行。但需要提及的是，面對規模日趨龐大的物業服務市場，僅依靠行政力量進行監督約束難免力不從心，且可能因有形之手干預過多而引發新的矛盾。故而，主管部門可以考慮引入獨立、專業的第三方物業服務評估機構，憑借其豐富的經驗積淀、客觀的數據分析對物業市場準入與退出、項目交接驗收、品質評判、價格變動核定等做出更為公平的裁定，同時扮演起業主與物業雙方溝通橋梁的角色，將各種糾紛隱患消弭于萌芽狀態之中。

　　(作者系經濟學博士)

篇2：物業停車收費與保管責任問題的探討

　　物業停車收費與保管責任問題的探討

　　停車場收費的問題日益引起政府有關部門、消費者、停車場經營者的高度重視，因為停車場收費不僅是汽車消費者一項長期的負擔，而且停車場收費帶來的保管責任極易引發法律訴訟。合理地界定停車場經營者的權利和義務，降低停車場經營者的負擔，規范停車場經營者的行為，有利于停車場行業的發展。其中有很多問題值得研究和探討。

　　一、停車服務收費的性質及服務內容。

　　目前，停車場大致可以分為兩大類，一類是專業性停車場，一類是物業管理小區內的停車場地。毫無疑問，停車場收費屬于經營服務性收費，長期以來價格主管部門一直將汽車保管費列入政府價格管理目錄，屬于政府定價。除極少數停車場外，由政府價格主管部門對不同的停車場確定分等級的收費標準，而不是逐一核定經營費用。從理論上講，經營服務性收費標準的最主要依據是經營費用，但實際上由于停車場的情況復雜，經營費用懸殊，停車場的規模、所處的地理位置、停放車輛的數量都直接影響停車場的收益。以物業管理小區的停車場為例，停車管理作為物業管理公司的經營業務，收益彌補物業管理收入的不足是物業管理企業的通常做法，不能因為停車管理獨立核算有較高的收益而降低停車收費標準。

　　目前深圳市的停車場中，專業性的停車場只占少數，大多數是物業管理小區的停車場。且收費標準均不與停車場經營費用有直接的聯系。能否像其他經營性服務項目的政府定價一樣，按實際經營費用核定停車場的收費標準，理論上與實踐上都是不可行的。對實行政府定價停車場分等級確定收費標準是經過實踐證明唯一可行的并被普遍接受的較理想的選擇。

　　伴隨經濟的發展，汽車消費高速增長，停車場收費管理與日益增長的停放需求不相適應的矛盾推動著改革的步伐。1994年通過的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第三十條規定，物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。首次在保管費外提出了車位使用費的規定，但由于缺少相應的配套規定，難以在實踐中明確車位使用費與保管費之間的法律界限。車位使用費的性質如何，是否屬于政府定價，停車場對車輛停放承擔什么樣的法律責任，一系列的問題都需要給出答案。從目前的實踐看，僅僅提供車位使用權的停車場所并不存在。街道邊咪表停車是車主占用公共道路交納一定的費用作為對公共資源的補償，已經超出經營服務性收費的范疇。

　　2000年國家計委發布的《機動車停放服務管理辦法》是目前國家價格主管部門對機動車停放收費管理最權威的規定。管理辦法對機動車的停放服務收費作出了重大的改革，深圳價格主管部門依據國家計委的規定下發了《關于機動車停放服務收費問題的通知》，對深圳機動車停放服務的價格管理政策作了相應的調整。最核心的有三項，一是將機動車保管費更名為機動車停放服務費;二是將原有的機動車保管費全部實行政府定價改為區別不同情況分別實行市場調節價、政府指導價、政府定價3種不同的定價形式。具有自然壟斷經營性質的機動車停放服務(機場、碼頭、車站、旅游景點、住宅區的露天或地下配套停車場等停放服務)收費實行政府指導價或政府定價。非自然壟斷經營性質的機動車停放服務(商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等建筑物的配套停車場等停放服務)收費實行市場調節價;三是機動車停放服務收費可實行按車輛占用面積大小分別計費的辦法，也可實行按停放時段不同分別計費的辦法。

　　深圳價格主管部門是機動車停放服務內容的解釋部門，但由于是依據國家計委的規定，最終解釋權應屬國家計委。

　　機動車停放服務收費改革對停車行業的發展起了重要的影響。雖然《機動車停放服務管理辦法》對機動車停放服務的內容未作出具體的規定，但仍可認為停放服務費與原有的保管費是有區別的，停放服務費不等同于保管服務。否則就很難理解為何國家計委將長期使用的保管費更名為停放服務費。并規定可實行按車輛占用停車面積大小分別計費，而通行的保管費標準均采用與保管標的金額、保管責任的大小相對應的原則。

　　停放服務費比較準確地反映機動車停放的客觀需要及當前的社會經濟、治安環境。停放服務應包括提供機動車停放的場地、維護更新停車場必要的設施、維持停車場的公共秩序、衛生及公共照明、機動車進出停放辦理必要的方便、簡捷手續、承擔有限額度的賠償責任。停放服務費與車位使用費相比較，范圍更廣，除一些專用停車場經營者自身具有停車場使用權外，還包括了大量委托物業管理企業管理，利用業主公共場地停放車輛的物業管理小區。目前的停放服務費部分具有車位占用業主公共場地的補償性，由于小區的道路及公共面積為業主共有，必然出現車主與無車業主及外來停放車輛之間的利益沖突，通過向車位使用人或公共場地占用者收取一定的補償是合情合理的。保管則應包括提供停車服務并承擔保證車輛保持原有狀態的義務和賠償責任，簡而言之，保管=停放服務+承擔賠償責任。

　　國家計委對停車服務收費管理的改革，是價格管理觀念與時俱進的發展，更全面地反映了停車服務的本質特征，對停車行業發展的促進作用將會隨時間的推移進一步被認識。

　　二、確立停車場保管責任的若干條件

　　近幾年，停車場收費的爭議不斷，但大多數是集中在停車場保管責任上。停車場是否負有保管責任，應當從多方面進行分析。不能僅僅看其營業執照中注明為機動車保管，使用的票據為保管費。

　　由于目前的機動車存量遠遠超過了城市規劃的預期，大多數的停車場實際上并不具備承擔機動車保管責任的條件。長期以來即使是專用停車場也不具備保管貴重物品所應有的封閉環境，不能有效地制止管理員以外的人未經同意進入停車場地，機動車車主一般均為自行入內停放車輛，且并未將車輛的實際控制權交給停車場管理人員，出門憑證的防偽性能與機動車價值不相符，而管理人員除出門憑證外也不具備其他的識別、核實措施;絕大多數停車場并不是規范的停車場，比較突出的是物業管理小區的停車很多是利用小區的道路、公共場地停放。即使如此，還難以符合日益增長的停車量的需要。車輛無法始終處于車輛管理人員的嚴密監控之下。

　　保管服務作為一種經營服務性活動，除法律法規另有規定的除外，應視為企業依法自主經營權的一部分，任何機構和個人都無權強制性要求停車場提供保管服務。停車場開展停車保管服務的法定程序是以停車場經營者向有關審批部門提出申請為前提，經批準同意后向工商登記機關提出設立登記或增加經營范圍的變更登記。未經經營者提出申請，行政管理機關不能要求其經營停車保管業務。

　　目前，相當數量的停車場并不具備嚴格的提供機動車保管服務的客觀條件，卻在經營范圍中核定為機動車保管，辦理停車場保管費的收費許可證，并使用保管費的發票，承擔保管的責任，與其經營停車場的本意并不完全相符有其歷史的原因。根據國家計委的規定，停車服務作為一個獨立合法的經營項目將會被停車場經營者廣泛接受，停車場經營者可以依法提出將經營范圍變更為停車服務的申請，并提出使用與經營范圍相對應的票據。

　　停車服務是否應承擔賠償責任，爭議的前提是保管合同是否成立。首先，停車場應有從事保管業務的經營范圍及從事保管服務的條件，其次還應經過相應的保管物品控制權移交程序。但從機動車的特點來分析，相當多的車主對機動車的停放服務并不存在保管服務的要求。這是由機動車自身的特殊性及保管的費用所決定的。機動車是一種貴重的物品，但不同的機動車價值懸殊，保管責任差別巨大;且是具有較高機動性及自鎖防盜搶性能，因此對停放服務除要求有一定的安全性外，還要求停放服務具有存取便捷、簡便的手續。

　　要求車輛停放均采取保管的形式，對停車場的開辦條件提出了相當高的標準，一般應有全封閉式的停放場所，給現代城市的發展規劃提出了不切實際的要求。車輛的實際控制權必須經規定的程序移交到停車場管理人員，車輛實際控制權不僅僅應包括車輛的停放位置由管理人員決定，鑰匙、證件移交外，停車場管理人員可以采取附加的車輛控制措施。車輛的價值決定了車輛保管手續應有極其嚴格的程序，與機動車的機動性矛盾突出。訂立保管合同，對車輛的狀況經過檢查驗收后，明確雙方的權利、義務，明確保管的責任、費用及交納的辦法。通行的用于保管貴重物品的模式難以被廣大的停車消費者所接受。因為車輛停放手續的便捷是機動車停車場經營的基礎，離開便捷停車場難以維持下去。

　　目前停車場采用的進入停車場時發出的停車出門憑證，不符合合同法規定的保管合同成立必須注明標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議的辦法等合同要件。合同法規定，寄存人寄存貴重物品時，應當向保管人聲明，由保管人驗收或者封存。機動車作為一種貴重物品，理應符合以上保管合同的規定。由雙方按市場調節價確定收費標準，明確雙方的權利、義務和責任，由于保管責任大于停放服務，根據收費標準與承擔的保管責任成正比的基本原則，保管服務收費應高于停放服務。有多大的市場需求，還難以預料。

　　強制性要求停車場提供機動車保管服務并承擔保管責任還直接影響到機動車車主作為消費者的合法權利。消費者權益保護法第九條規定，消費者有自主選擇商品和服務的權利。機動車車主作為一個龐大的消費群體，其消費需求必然是多樣化、多層次的，不同的收費標準與不同的服務內容及標準相對應，在郵政服務中，平信與掛號信的承擔責任不同，收費也不同就是一個例證。

　　按照停放服務收費標準想得到保管服務的愿望與市場經濟的要求相矛盾。不少機動車車主安裝了先進的防盜搶裝置，有效地提高了機動車防盜搶性能，有些在保險公司購買了盜搶險及其他險種，在發生損失時可以從保險公司得到相應的賠償。強制性要求停車場提供保管服務，只能強制性地要求停車場加大停車場的投入，改善停車場裝備，或購買停車場的車位保險，提高保管費用，最終通過停車場收費轉嫁到消費者身上，對相當一部分車主形成的二次重復保險是額外的經濟負擔。

　　從停車場的服務費用與機動車停放的安全性分析，二者之間的關系屬于非線性的比例關系，呈現一種邊際費用效率迅速遞減的特征。以停車場通行的管理模式為例，停車場提供了基本的停放空間和停放設施，進場時領取出場憑證，出場交納憑證。如果停車場管理人員能夠嚴格的執行停車場管理的規范程序，盡職盡責，完全有可能將失竊率減少到相當低的水平，即可以較低的管理費用達到較高的機動車安全性和保管效率。據報載，蓮花北物業管理處僅一年就消除了500多次由于車主未能鎖住車門、車窗引起的安全隱患。更多地提高管理費用，要求其達到保管貴重物品的條件，對進一步提高機動車安全性的效率微不足道。不管停車場經營者或消費者，大多數選擇停放服務是必然的。

　　強制性要求停車場提供保管服務，將停放服務規定為保管服務與政府價格管理政策不符。根據價格法的有關規定，未列入政府定價目錄的商品和服務均為市場調節價。機動車保管費作為市場調節價，可以由企業自行根據市場供求關系、經營費用狀況決定收費標準，與目前的住宅小區具有壟斷性的停放服務屬于政府定價相沖突，最終可能會損害消費者的合法權益。

　　三、解決停車場服務與保管責任矛盾的措施

　　解決停車場停放服務與保管責任矛盾的主導思想不僅僅在于明確由誰承擔賠償責任，更重要的是在于維護公平、合法的市場經濟秩序，促進汽車消費，推進機動車停放行業的健康發展。需要全社會各方面的共同努力。

　　首先，充分發揮深圳經濟特區享有立法權的優勢，結合深圳特區的特點，盡快研究制定深圳機動車停放服務管理條例，以法規的形式規范機動車停放服務的名稱、內容及性質，進一步明確各方的權利、責任和義務、賠償的責任。建議對除負有特殊義務的停車場，如處理交通違章用于停放扣車的停車場外，統一使用停車服務費，與國家計委的規定相一致。

　　其次，要進一步加大對盜搶機動車行為的打擊力度，對盜搶機動車行為始終保持群防群治的高壓態勢，凈化社會治安環境。機動車車主也要加強自身車輛的安全防范意識，有條件的可利用高科技手段增強防盜搶能力。進一步在機動車保險市場中引入競爭機制，不斷開發適應社會需求的新的保險險種，規范保險服務收費行為，使消費者能真正享受到低收費、高質量的保險服務。

　　第三，要規范停車行業的市場準入機制，年度審核制度。統一停車服務規范程序，加強停車場管理人員的培訓，提高管理人員的素質，引導停車場建立規范、有效、可行的停放管理程序，對不按管理程序、玩忽職守給機動車停放造成損失的管理企業和人員給予相應的的處罰和經濟制裁，包括取消其經營資格，取消其從業資格。

篇3：湖州中心城區住宅小區公共停車場所機動車停放服務收費管理的通知

　　關于湖州中心城區住宅小區公共停車場所機動車停放服務收費管理的通知

　　湖發改商價〔20**〕241號

　　開發區建設局、度假區建設局、吳興區發改委、吳興區建設局，市各物業服務企業、小區業主大會(業主委員會)：

　　為規范湖州市中心城區住宅小區公共停車場所機動車停放服務收費行為，維護車主和住宅小區機動車停車場所經營服務者的合法權益，根據《浙江省物價局關于規范機動車停放服務收費管理的通知》(浙價服〔20**〕408號)、《浙江省物價局關于完善停車服務收費政策的指導意見》(浙價服〔20**〕167號)和《湖州市人民政府辦公室關于印發湖州市中心城區住宅小區機動車停放服務管理暫行辦法的通知》(湖政辦發〔20**〕135號)的相關規定，現就湖州中心城區住宅小區公共停車場所機動車停放服務收費管理有關事項通知如下：

　　一、未成立業主大會的住宅小區和實行準物業管理的老小區公共停車場所(含占用業主共有道路或者其他場地的停車泊位，下同)機動車停放服務收費實行政府定價管理;已成立業主大會(除實行準物業管理的老小區外)的住宅小區公共停車場所的機動車停放服務收費實行市場調節價管理，由業主大會或業主大會授權的業主委員會自主定價。

　　二、按照政府定價實行分級管理要求，市價格行政主管部門會同市建設行政主管部門，負責湖州經濟技術開發區和太湖旅游度假區范圍內住宅小區公共停車場所的機動車停放服務收費標準的制定和調整;中心城區除湖州經濟技術開發區和太湖旅游度假區以外的由吳興區價格行政主管部門會同區建設行政主管部門負責。

　　三、住宅小區物業管理區域內是否實施機動車停放服務收費，業主大會成立前，按前期物業服務合同約定由物業所在社區居委會決定;業主大會成立后由業主大會決定。

　　四、湖州經濟技術開發區和太湖旅游度假區范圍內未成立業主大會的住宅小區的公共停車場所機動車停車服務收費標準：地面車位(含道路停車)包月停放100元/月.個，地下車位包月停放200元/月.個，以上二項不得再另行加收物業服務費。機動車臨時進入住宅小區公共停車場所，停放2小時(含2小時)以內的免收停車服務費，連續停放2小時以上-24小時的(含24時)，停車服務收費標準為5元/輛，期間進出小區，憑當日停車收費票據通行，不得重復收費。連續停放時間超過24小時以上的，超過部分按上述收費標準重新計費。住宅小區實施機動車臨停收費管理的，機動車停放服務單位要具備相應的計時收費管理設施。

　　實行準物業管理的老小區地面車位(含道路停車)包月停放60元/月.個，不得再另行加收物業服務費。

　　五、軍車(武警)和公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在住宅物業管理區域內停放的，應免收停車服務費。

　　六、機動車停放服務收費應按規定實行明碼標價，在停放服務場所或繳費窗口的醒目位置，公示小區公共停車場所車位總數、收費標準、收費依據、免費停放時間、服務承諾、投訴舉報電話等內容，接受社會監督。收費時使用稅務部門統一監制的經營服務票據。機動車停放服務單位應當每年公布小區機動車停放服務收費的收支情況，接受小區業主和業主委員會的監督。

　　七、本通知自20**年10月1日起執行。

　　本通知實施前，未成立業主大會的住宅小區，前期物業服務合同中有約定或者物業服務企業已與業主或物業使用人商定住宅小區公共停車場所收費標準的，仍可按原合同約定執行，合同到期后應當按本通知規定要求執行。

　　湖州市發展和改革委員會

　　湖州市住房和城鄉建設局

　　20**年8月26日