古城飲食街前期介入工作計劃

　　物業前期介入工作主要是從物業管理的角度對項目的開發建設和銷售招商等提出建議，另外及早的前期介入工作對了解和掌握項目具體情況，促進后期物業管理工作的更好進行都有非常重要的意義。如我公司獲開發商選聘成為本項目的物業管理服務商，我公司將按照以下計劃做好項目的前期介入工作。

　　一、前期介入服務內容

　　如利嘉物業如能成為古城飲食街的物業管理服務商，將根據項目施工進度，制訂科學、成熟的物業管理工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展，打下扎實的基礎。主要工作包括：

　　1、對物業的建筑設計提出意見和建議；

　　2、對物業的智能系統等配套設施的設計安裝提出意見和建議；

　　3、參與各項工程招標工作；

　　4、跟進物業建筑施工和設備安裝過程；

　　5、編制年度物業管理收支預算；

　　6、編制物業管理啟動預算；

　　7、向政府物價管理部門申報管理費和其他收費標準；

　　8、建立人員架構，調配招聘管理員工；

　　9、制定及完善各項物業管理制度；

　　10、按照培訓計劃展開對各部員工進行培訓；

　　11、安排部分外包項目招投標；

　　12、挑選和定制員工制服；

　　13、調配保安保潔等展示物業管理形象相關崗位人員開始形象崗運作；

　　14、協助物業推廣，促進物業銷售；運用物業管理服務的提早介入，加強購房者對售后優質服務的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時我們還將協助銷售宣傳推廣活動，如：

　　·建議在售樓現場派駐禮賓門童、專業保安、保潔員等物業工作人員，并身著利嘉物業制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務求前期建立物業品牌形象。

　　·派物業專員赴現場解答客戶對物業管理方面的咨詢和疑問。

　　·為銷售人員提供物業管理基礎培訓及客戶服務培訓，商討在銷售中有關的物業管理問題。

　　·提供有利于售樓宣傳所需的物業管理資料。

　　·對管理服務承諾實施計劃安排，增加買家信心。

　　·對樓盤入伙程序和事項的布置設計提供意見，并安排好管理措施。

　　·對買家提供超前服務，定期征詢意見，提供物業管理信息等。

　　15、檢討物業成本，節約物業投資。利嘉物業憑借多年管理經驗及委派有經驗的工程人員定期參加前期項目工程例會，對項目環境及設備建材等方面提出有利于銷售、節約投資、方便管理的意見和建議，如：

　　·制訂物業管理收費標準，為物業預售創造條件。

　　·針對智能化采用的程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發展的需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結合，減少今后的管理成本。

　　·根據項目情況提出物業改良及增減工程項目之建議，以節省工程費用及達到最高經濟效益。

　　·根據以往經驗，編制保養合同及招標文件規格，并利用利嘉物業的服務網絡，以最優惠的價格尋找提供服務的承接商。

　　16、從物業管理者角度，改善設計缺陷。在以往許多項目中，發展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定物業的功能及配套設施，事實上，沒有哪一家設計單位對物業日后的運行及管理能夠比有經驗的物業管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業主和物業管理公司發現一大堆設計缺陷，以致物業公司難以運作，業主怨聲載道。為改變這一狀況，我們將從物業管理者的角度，對物業及設施進行審視，盡可能將設計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內，如：

　　·建筑結構及功能設計。

　　·街區人、車分流。

　　·圍墻和門設置。

　　·公共區域裝飾易于

維修和清潔。

　　·公共照照開關設置及半開、全開和長明形式開閉。

　　·建立合適的管理用房。

　　·公共機房和管道井門鎖鑰匙的統一。

　　·垃圾房設立和景觀、環保的協調及垃圾分類。

　　·設置必要的公共洗手間。

　　·配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

　　·預留空調穿墻孔和室外機位置。

　　17、跟進施工過程，保證順利交接。為了保證日后管理工作順利開展，必須對項目進行全面的了解，如果物業管理人員在項目交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。在項目交付前期，我們將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的意見和建議，如：

　　·檢討施工進度。

　　·發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。

　　·在交付前先作驗收，并向發展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設計規格及要求事項。

　　·對今后不便養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護的重點記錄。

　　·協助檢查施工質量。

　　·參與重大設備的調試和驗收。

　　·提供成品保護措施。

　　·緊隨竣工驗收同步開展物業驗收工作。

　　18、訂立規章制度

　　在對物業實施管理之前，我們將根據物業設計度身定制管理模式，制訂相應的規章及草擬有關文件、印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作，以便有序地對物業進行管理。訂立規章制度包括但不限于：

　　·公眾管理制度；

　　·內部管理制度；

　　·質量手冊及程序文件；

　　·工作手冊；

　　·質量記錄。

　　19、前期員工培訓

　　·在項目物業入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于最短時間內，參與制訂物業之管理制度。

　　·為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業管理概念及知識。培訓課程包括但不限于以下內容：

　　"項目開發情況、發展商、物業管理公司的基本情況

　　"企業文化、主要領導、對員工的期望

　　"管理制度、職業道德及質量意識

　　"相關法律法規

　　"物業管理工作基本知識和物業理念

　　"各相關崗位應知應會技能培訓

　　"禮儀培訓

　　"必要的軍事培訓

　　·于完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業內作實地訓練，配合物業入伙，令物業管理工作能夠全面開展，為業戶及時提供高水準服務。亦可根據貴司需要，安排高級管理層人員赴沿海參觀及考察同等類型的物業，接受及吸納先進的管理方式及理念。我們還將于物業入伙后每6個月，安排重溫培訓班，使員工服務素質保持公司規定標準。

　　二、前期介入具體安排

　　根據古城飲食街項目實際情況，我們建議對項目物業管理前期介入工作安排如下：

　　1、前期介入時間從簽訂物業管理委托服務合同后即可開始。

　　2、在項目正式交付使用前2個月前，物業管理公司派出以物業工程技術管理人員為主的前期介入工作人員1-2人，每周一個工作日到項目現場進行實地介入，主要內容為物業建筑及設施設備的安裝的跟蹤、隱蔽工程的資料收集以及其他開發商需要物業管理公司協助的事項。

　　3、根據開發商需要，物業管理公司派出相關人員參與項目銷售統一口徑的制定和相關文如業主臨時公約、各項管理規定等的制定。

　　4、根據開發商需要，物業管理公司派出相關崗位人員提供售樓部的安全防范、保潔等服務，同時展示項目物業管理形象。

　　5、根據開發商需要，隨時派出相關人員負責客戶咨詢解答、客戶意見征詢等方面的服務。

　　6、在項目正式交付前2個月開始，著手準備項目接管移交、人力資源招聘與培訓、開辦物資采購、服務與辦公場所的裝修等工作。

　　7、前期介入工作至項目正式接管辦理入伙手續之日止結束，項目物業管理工作進入正常實施階段。

　　三、前期介入服務費用

　　如我公司獲聘成為古城飲食街的物業管理服務商，對于前期介入費用的處理我們承諾按照以下原則進行：

　　1、由于目前尚無法對項目的前期介入服務制定詳細的工作計劃，相關費用的測算也難以準確進行，項目前期介入相關問題我們承諾按照本方案原則處理。

　　2、所有前期介入服務開發商只需根據實際參與服務人員的數量和工作量按照我公司現行標準支持相應工資即可，公司不收取任何管理和技術服務等費用。

　　3、開發商需安排前期介入人員的辦公場所和配備辦公設施設備。

篇2：太陽城物業管理前期介入籌備工作計劃

　　太陽城物業管理前期介入與籌備工作計劃

　　*確定物業管理費收費標準

　　順馳物業根據以往的物業管理經驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為順馳水藍確定物業管理收費標準提供依據。一旦順馳水藍確定收費標準后，順馳物業將與當地物價局取得聯系并建立良好的關系，確保在最快的時間內，通過申報審批程序，并最終獲得批準。

　　*安排和招聘管理人員

　　順馳物業可抽調在武漢和天津物業分公司的部分骨干到項目任職，只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數量操作崗位的員工。由于物業管理處的骨干員工，均在順馳物業工作了一段時間，因此，在最快的時間內建立物業管理中心的管理架構，熟悉順馳物業和順馳水藍的管理要求，可迅速開展物業管理工作，并達到較高的管理水平。

　　*完成物業管理人員入職培訓

　　順馳物業將根據首期入住小區的戶數，制定合理的物業管理人員架構。在人員到位后，順馳物業利用各種培訓手段，對所有的員工均進行生態化服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓；對不同的專業人員，進行崗位技能培訓，使每位員工迅速熟悉順馳物業的企業文化及具備必須的物業管理知識，確保員工的素質能夠滿足客戶的要求。

　　*準確各種物品和裝備

　　順馳物業按順馳水藍批準的物業管理啟動預算，購置各種物業管理所需的物資裝備，以保證物業管理處的正常運作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設備、工具和維修用品等。此外，順馳物業還將免費提供物業管理軟件和郵件服務信箱軟件，以隨時保持與總部的聯系。

　　*參與設備調試和驗收

　　順馳物業將首先派遣的豐富經驗的工程主管和工程人員，參與設備設施的調試驗收，熟悉物業內的建筑情況和設備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業主入住的未完工程，協助督促施工單位整改。建立物業設備操作和維護保養制度，為順利驗收和接管做好各項準備工作。

　　*提供施工現場安保服務

　　施工臨近竣工階段，工地現場施工單位多、人員雜，順馳物業將根據順馳水藍的要求，在最短的時間內調配和招聘安保人員進場，協助施工單位保衛物業安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區的檢查制度，減少盜竊現象和已安裝完備的設施設備損壞現象的發生。

　　*確保物業管理各種方案

　　順馳物業根據小區建設、周邊環境、購房及租房對象和物業配置設施等情況，制定一系列適合太陽城的物業管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業內所承擔的角色。物業管理方案包括：《物業驗收方案》、《小區保安方案》、《小區清潔和滅蟲招標方案》、《工程設施維修保養方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《物業客戶服務方案》、《小區的交通管理方案》、《小區內停車管理方案》、《小區社區活動方案》等。

　　*制訂物業管理的各項規章制度

　　順馳物業將根據物業的實際情況，結合國家和有關物業法規，提供合適的管理公約文本，供順馳水藍制訂正式的《物業管理公約》。順馳物業將結合《物業管理公約》，制定完整的規章制度和服務規范。其中部分需要印刷后發放小主業；部分需要裝幀在鏡框內上墻，部分留存物業管理處遵照執行。

　　*完成物業保險工作

　　對物業進行保險是物業管理中為了防范和規避各種不可預見的風險一種有效方式，可減輕物業管理在處理各種損失時的應付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物業管理籌備期中，順馳物業利用以往經驗，將通過市場公開招標方式，辦妥財產一切險和公眾責任險。

篇3：盛世家園項目前期介入工作計劃

　　盛世家園項目前期介入工作計劃

　　序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 備注

　　1、簽定物業管理合同

　　商定物業促銷協助計劃

　　管理服務費、停車費、會所協商

　　簽定物業管理合同

　　/與zz地產商定

　　2、成立盛世家園物業管理處

　　協商確定管理處辦公場所

　　二次裝修管理處辦公場所

　　辦理管理處有關運作手續

　　人員配置、培訓

　　管理處辦公設備配置

　　/簽訂合同后十日內

　　3、前期介入

　　收集各類工程資料

　　實施促銷協助計劃

　　熟悉各類設施、設備

　　/20**.5.1至20**.3.20

　　4、導入zz物業管理公司模式

　　導入IS09002（2000版）

　　導入公司各項規章制度

　　導入公司物業管理理念

　　/20**.3.l至20**.9.1

　　5、物業接管準備

　　驗收物業軟硬件

　　移交資料

　　問題備忘

　　/20**.3.20至20**.4.20